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◆ 공동주택 주민운동시설을 사용하지 아니하는 공동주택의 입주자 및 사용자의 주민운동시설 관리비 또는 사용료 부담여부(「주택법」제55조의5 등 관련)

<질 의>

❍ 「주택법 시행령」(2013.1.9. 대통령령 제24307호로 개정되어 2014.1.1. 시행 예정인 것을 말함. 이하 “개정된 주택법 시행령”이라 함) 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설(「주택법 시행령」 별표 3 제1호의 입주자 공유인 복리시설을 말함. 이하 같음)을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지?

<회 답>

❍ 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.

[이 유]

❍ 「주택법」 제16조제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항 및 제2항제1호에 따르면 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3 이상이 동의하는 경우 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁 운영할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제4항에 따르면 공동주택의 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있는데, 이 경우 같은 법 시행령 제55조의5에 따라 주민운동시설을 위탁한 때에는 주민운동시설의 사용료는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 정하여야 한다고 규정하고 있습니다.

❍ 그런데, 「주택법」 제45조제1항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지가 문제될 수 있습니다.

❍ 먼저, 「주택법」 제2조제9호가목에 따르면 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 공동시설을 말하고, 같은 법 제42조제1항에 따르면 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제45조제1항 및 제2항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자가 관리주체에게 부담하는 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제1항에 따르면 법 제45조에 따른 관리비는 일반관리비 등 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 같은 법 시행령 별표 5에서 규정하고 있습니다.

❍ 살피건대, 「주택법 시행령」 별표 3에 따르면 복리시설은 입주자 공유인 것과 입주자 공유가 아닌 것으로 구분되는데, 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설은 주택단지 입주자 및 사용자의 생활복리를 위한 시설로서, 공동주택의 공용부분으로 봄이 타당하고, 이와 같은 복리시설은 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방된 시설인 점, 이를 유지관리하기 위하여는 수선유지비(공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용) 등의 관리비용이 필요하다고 할 것인 점, 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 것은 관리방법에 불과할 뿐 위탁하여 운영하는 경우에도 여전히 위와 같은 주민운동시설을 유지관리하기 위한 관리비용이 소요된다고 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사안에서와 같이 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우에도 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로서 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.

❍ 또한, 개정된 주택법 시행령 제55조의5의 입법취지는 주민운동시설의 활용도를 높이기 위하여 관리방법을 관리주체의 의한 직접운영 외에 전문 관리업체에 의한 위탁 운영의 근거규정을 마련한 것으로서, 반드시 주민운동시설을 위탁 운영하여야 한다는 강행규정이 아니고, 해당 주민운동시설은 입주자 공유일 뿐만 아니라, 주민운동시설의 위탁 운영요건으로 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 이용을 방해하지 아니할 것으로 요구하고 있으므로, 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 주민운동시설은 해당 공동주택 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방되었다고 할 것이고, 이에 따라 주민운동시설을 위탁 운영하는 경우 “주민운동시설의 사용료”의 사용자에 대한 부과 여부도 개정된 주택법 시행령 제58조제4항의 법문언상 해당 주민운동시설의 사용자에게 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 사용료를 부과할 수 있다는 것일 뿐 반드시 해당 주민운동시설의 관리·운영에 필요한 비용을 사용자에게만 사용료로 부과하여야 한다는 것은 아니라고 할 것입니다.

❍ 따라서, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.

【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0224, 2013.08.21.】