<질의요지>

민간임대주택에 관한 특별법(2018.12.18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019.6.19. 시행된 것을 말하며 이하 구 민간임대주택법이라 함) 5조에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 종전 임대차계약이라 함)을 체결한 경우로서 같은 법 제46조에 따른 임대차계약 신고 의무가 없음에도 불구하고 임대사업자로 등록한 이후 시장·군수·구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우, 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료(이하 최초 임대료라 함)로 볼 수 있는지?

[질의 배경]

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

 

<회 답>

이 사안의 경우 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 볼 수 없습니다.

 

<이 유>

구 민간임대주택법 제2조제7호에서는 같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는 같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고 이 때 임대료가 구 민간임대주택법에 따른 최초 임대료가 되는 것(법제처 2019.7.5. 회신 19-0122 해석례 참조)입니다.

그리고 구 민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019423일 구 민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정(2019.4.23. 법률 제16386호 일부개정되어 2019.10.24. 시행된 민간임대주택법 제안이유·주요내용 참조)한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 볼 수 없습니다.

아울러 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 최초 임대료로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5퍼센트)이 적용되어 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 

법제처 20-0049, 2020.03.20.

 

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