<질의요지>
2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 2019년 10월 24일에 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “구 민간임대주택법”이라 함)의 시행일 전에 민간임대주택을 등록하고 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있었던 경우(구 민간임대주택법 부칙 제4조가 적용되어 해당 계약의 임대료를 같은 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 최초 임대료로 적용하지 않는 경우를 전제함.)로서, 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택임대차보호법」의 시행일 후 해당 임대차계약에 대해 같은 법 제6조의3제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용되는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용됩니다.
<이 유>
「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례로 임대인과 임차인 간의 계약 사항을 규율하는 법률(제1조)인 반면, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함)은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률로서 임대사업자에 대한 공적 규제와 함께 지원제도를 정하고 있는바, 각 법률은 서로 입법목적을 달리하는 법률로서 일반적으로 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수는 없습니다.
그리고 민간임대주택법에서는 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항에 따른 계약갱신의 요구(이하 “계약갱신요구권”이라 함)와 계약갱신요구에 따라 적용되는 같은 법 제6조의3제3항 단서 및 제7조에 따른 증액 제한을 배제하는 내용을 명시적으로 규정하고 있지 않을 뿐 아니라, 민간임대주택법 제44조제1항은 최초 임대료에 대한 기준을 정하는 규정이고, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항은 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해(2020.7.31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정 당시 국회 법제사법위원회 검토보고서 참조) 기존 차임이나 보증금의 증액을 제한하는 규정으로, 양 규정의 목적과 규율 내용이 각각 다르므로 어느 한 규정이 다른 규정에 우선하여 적용되는 특례 규정이라고 볼 수 없습니다.
또한 「주택임대차보호법」 제6조의3은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되면서 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 문제를 해결하고 안정적인 주거를 보장하기 위해(2020.7.31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정이유 참조) 신설된 규정으로, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」 부칙 제2조에서는 같은 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 계약갱신요구권 및 그에 따른 증액 제한 규정을 적용하도록 하여 모든 임대차를 대상으로 하고 있음이 문언상 분명하며, 이와 같은 내용은 구 민간임대주택법이 개정(2019.4.23.)된 이후에 개정된 사항임에도 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 최초 임대료에 관한 제44조제1항이 적용되지 않는 경우를 특별히 배제하는 규정을 두고 있지 않습니다.
따라서 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 제44조제1항이 적용되지 않는 임대차계약으로서 같은 법 시행일인 2019년 10월 24일 이후에 갱신되는 임대차계약에 따른 임대료가 최초 임대료가 되는 경우라 하더라도, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」의 시행일인 2020년 7월 31일에 존속 중인 임대차에 해당하므로 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용된다고 보아야 합니다.
【법제처 20-0528, 2020.12.25.】