<질의요지>
전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택의 임차인이 임대차계약 기간 중 상속으로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목 본문에 따른 통보를 받은 날부터 6개월 이내에 상속받은 다른 주택을 처분하지 않은 경우, 임차인은 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서 및 같은 법 시행령 제48조제1항제3호가목에 따라 공공주택사업자의 동의를 받아 임차권을 양도 (매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외하며, 이하 같음.)할 수 있는지? (「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목 단서에 해당하지 않고, 같은 영 제48조제3항에 따른 특별한 문제는 없는 경우를 전제함.)
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 임차권을 양도할 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 임차인은 공공주택사업자의 동의를 받아 해당 공공임대주택의 임차권을 양도할 수 없습니다.
<이 유>
「공공주택 특별법」 제49조의4에서는 공공임대주택의 임차권 양도나 공공임대주택의 전대를 원칙적으로 금지하면서(본문) 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도나 전대를 할 수 있도록 예외를 인정하고 있고(단서), 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제48조제1항제3호가목에서는 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 배우자 등이 자신으로 임차인을 변경할 경우를 규정하고 있는바, 이는 해당 공공임대주택에 계속 거주할 수 있는 임차인을 전제로 불가피한 사유가 발생하여 계속 거주할 수 없게 된 예외적인 경우에 임차인을 변경할 수 있도록 허용한 것입니다.
그리고 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항제2호에서는 공공주택사업자는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 동의를 하는 경우 미리 주택소유 여부를 확인하도록 규정하고 있고, 같은 조제8항에서는 공공주택사업자는 주택을 소유한 것으로 확인된 자에 대해서는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 동의 등을 해서는 안 되나(각 호 외의 부분 본문) 상속 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월 이내에 상속 등으로 소유하게 된 다른 주택을 처분하는 경우 등 일정한 경우에 대해서만 예외적으로 임차권의 양도 등에 동의를 할 수 있도록 허용(각 호 외의 부분 단서 및 제2호)하고 있으므로, 공공임대주택의 임차인이 상속으로 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월 이내더라도 다른 주택을 처분해야만 공공주택사업자가 임차권의 양도 등에 동의할 수 있다는 점이 문언 상 명확합니다.
또한 「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목에서 임차인이 상속·판결 등으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월까지는 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없도록 한 것은, 상속·판결 등과 같이 임차인이 예측하지 못한 사유가 발생하여 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 공공임대주택에서 곧바로 퇴거해야 하는 등의 피해를 방지할 필요가 있어 임대차계약의 해제·해지 또는 재계약 거절을 6개월간 유예한 것에 불과하므로, 해당 기간 동안 임차인 신분에 근거하여 임차권의 양도를 요구할 권리가 있다고 보는 것은 타당하지 않습니다.
그렇다면 「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목에 따른 통보를 받은 날부터 6개월 이내에는 다른 주택을 처분하지 않는 이상 해당 공공임대주택에서 계속 거주할 수 있는 자격이 있는지 여부가 불확실하므로, 같은 규정에 따라 임차인의 지위가 한시적으로 유지되는 기간에는 같은 영 제48조제1항제3호가목에 해당하는 사유가 발생하더라도 해당 공공임대주택의 임차권 양도를 요구할 수는 없다고 보아야 합니다.
【법제처 20-0599, 2020.12.30.】