<질의요지>
｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣ 제4조제4항에 따라 토지소유자가 부동산개발업의 등록을 한 자와 공동으로 부동산개발을 하기 위해 같은 법 시행령 제7조제1항제1호에 따라 그 개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하였는데, 해당 사업으로 조성되는 건축물을 분양하기 위해 토지소유자가 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣ 제4조제1항제1호에 따라 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 후 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치게 되면, 그 이후부터 위탁자의 지위를 가지는 토지소유자는 ｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령｣ 제7조제1항제1호에 따른 “토지의 소유권 확보” 요건을 충족하지 못하게 되는 것인지?
[질의 배경]
광주광역시 동구는 질의요지와 같은 사안에 의문이 있어 이를 명확히 하기 위해 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 “토지의 소유권 확보” 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
<이 유>
｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령｣(이하 “부동산개발업법 시행령”이라 함) 제7조제1항제1호에서는 ｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣(이하 “부동산개발업법”이라 함) 제4조제4항에 따라 부동산개발업의 등록을 한 자와 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자는 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하고 있을 것을 규정하고 있을 뿐 그 토지가 신탁된 경우 소유권의 귀속 관계에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 위탁자인 토지소유자가 위 규정에 따른 “토지의 소유권 확보” 요건을 충족하는지 여부는 관련 규정의 내용과 입법 취지 및 사법상 소유권의 귀속 관계 등을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다.(법제처 2018.11.2. 회신 18-0378 해석례 참조)
그런데 부동산개발업법 시행령 제7조제1항제1호에서 토지소유자로 하여금 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하도록 한 취지는 해당 개발사업이 원활하고 안정적으로 시행되도록 하면서 해당 개발사업으로 조성･건축되는 부동산을 공급받는 자를 보호하기 위한 것이고,(법제처 2016.11.21. 회신 16-0509 해석례 및 법제처 2013.8.21. 회신 13-0284 해석례 참조) 이러한 취지를 고려해 같은 항제2호에서는 그 개발 대상 토지가 저당권 등의 목적으로 되어 있으면 해당 토지의 판매 전까지 그 저당권 등을 말소할 것을 규정하고 있습니다.
그렇다면 부동산개발업법 시행령 제7조제1항제1호에 따른 “토지의 소유권 확보” 여부는 해당 토지의 등기부상 소유자로서 그 토지에 대해 처분･관리권을 가지는 자인지 여부를 기준으로 결정하는 것이 타당한데, 토지소유자가 해당 토지에 대해 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣(이하 “건축물분양법”이라 함) 제4조제1항제1호에 따라 신탁계약을 체결한 후 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치게 되면 그 토지에 대한 소유권이 대내외적으로 수탁자인 신탁업자에게 완전히 이전되어 수탁자만 배타적인 처분･관리권을 가지게 되므로,(｢신탁법｣ 제2조･제31조 및 대법원 2002.4.12. 선고 2000다70460 판결례 등 참조) 이 사안의 경우 위탁자인 토지소유자가 위 “토지의 소유권 확보” 요건을 충족했다고 보기는 어렵습니다.(법제처 2016.11.21. 회신 16-0509 해석례 및 법제처 2013.8.21. 회신 13-0284 해석례 참조)
한편 부동산개발업법 제2조제2호에 따르면 부동산개발업은 타인에게 공급(분양 또는 임대)할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업인데, 건축물분양법 제4조에서는 분양사업자로 하여금 건축물 분양 시 건축할 “대지의 소유권을 확보”하도록 규정하면서도(제6항) 선분양의 요건으로 신탁업자와 “신탁계약을 체결”하도록 하고 이때 대리사무계약을 함께 체결하도록 규정하여(제1항제1호), 해당 신탁계약의 체결에도 불구하고 여전히 위탁자인 분양사업자에게 대지 소유권자로서의 지위를 인정하고 수탁자인 신탁업자는 분양사업자의 대리인으로서의 지위를 인정하는 체계를 취하고 있습니다.
따라서 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따라 신탁계약 등을 체결한 토지소유자는 같은 조제6항에 따른 “대지의 소유권 확보”뿐만 아니라 부동산개발업법 시행령 제7조제1항제1호에 따른 “토지의 소유권 확보” 요건도 충족하고 있다고 보는 것이 두 법령을 조화롭게 해석하는 방법이라는 의견이 있습니다.
그러나 부동산개발업법과 건축물분양법은 그 입법 목적이 다르므로 각 법령에 따른 “토지의 소유권 확보” 요건은 각각 개별 법령의 규정 범위에서 판단되어야 하는데, 건축물분양법과는 달리 부동산개발업법에서는 신탁 시 소유권 확보 관계에 대해 특별한 규정을 두고 있지 않으므로 소유권 확보 여부는 신탁의 일반 법리에 따라 판단해야 한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항
건축물분양법 제4조제1항제1호에 따라 신탁계약을 체결한 경우는 부동산개발업법 시행령 제7조제1항제1호에 따른 “토지의 소유권 확보” 요건을 충족한 것으로 보아 부동산개발업을 계속 수행할 수 있도록 할지 여부를 입법정책적으로 검토해 법령을 정비할 필요가 있습니다.
【법제처 18-0620, 2019.02.08.】