<질의요지>
「공동주택관리법」 제28조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 같은 법 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 ‘공공임대주택[「공공주택 특별법」 제50조제1항에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항 단서에 따라 임차인대표회의를 구성해야 하는 공동주택임을 전제함(해당 공동주택에 해당하는 기준은 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 “의무관리대상 공동주택”에 해당하는 기준 중 같은 호 가목부터 다목까지에 규정된 내용과 동일함).]’에 대하여 「공동주택관리법」 제28조가 적용되는지?
<회 답>
「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않습니다.
<이 유>
「공동주택관리법」 제28조에서는 “의무관리대상 공동주택”의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제2조제1항제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”이란 300세대 이상의 공동주택(가목) 등으로서 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이라 정의하고, 같은 법 제11조제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 입주자대표회의를 구성해야 한다고 규정하고 있는바, 이를 종합하면 의무관리대상 공동주택은 ‘입주자등’이 자치 의결기구로서 ‘입주자대표회의’를 구성해야 하는 공동주택임이 전제되어 있다고 보아야 합니다.(법제처 2021.11.19. 회신 21-0529 해석례 참조)
그런데 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에 따르면 ‘입주자등’에서는 임대주택의 임차인이 제외되므로, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 임차인 역시 「공동주택관리법」에 따른 ‘입주자등’에는 포함되지 않고, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 같은 법 제50조제1항에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제52조제1항 단서에 따라 구성해야 하는 임차인대표회의의 경우 「공동주택관리법」에 따른 입주자대표회의와 달리 민간임대주택법 제52조제4항에서 규정하는 관리비 등 일부 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 뿐 공동주택 관리에 관한 주요 사항을 결정할 권한이 없으므로, 이를 ‘입주자대표회의’와 같은 의결기구라고는 볼 수 없는바(법제처 2021.11.19. 회신 21-0529 해석례 참조), 결국 공공임대주택은 의무관리대상 공동주택에 해당한다고 볼 수 없으므로, 의무관리대상 공동주택을 대상으로 의무를 부과하는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당합니다.
또한 「공공주택 특별법」 제50조제1항에서는 공공임대주택의 관리에 관하여는 민간임대주택법 제51조를 준용하도록 하고 있고, 같은 조제1항에서는 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에서는 “다음 각 호의 규정만을 적용한다”고 제한적으로 규정하면서 같은 항 각 호의 내용으로 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령에 따른 여러 사항을 규정하면서도 같은 법 제28조에 따른 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와의 계약서 공개의무를 열거하고 있지 않은 점에 비추어 보더라도 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 관리에 「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 볼 수는 없습니다.
아울러 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데( 대법원 2013.12.12. 선고 2011두3388 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제102조제3항제9호에서는 같은 법 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대하여 「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 본다면, 그 의무위반 시 과태료 부과까지도 가능하다고 볼 여지가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.
따라서 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항
공공임대주택의 투명한 관리를 위하여 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서도 「공동주택관리법」 제28조와 같이 계약서를 공개하도록 하는 규정을 마련하는 방안을 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.
【법제처 22-0518, 2022.11.07.】