<질의요지>
「공인중개사법」 제15조제2항에서는 소속공인중개사[개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함함)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말하며(「공인중개사법」 제2조제5호), 이하 같음.]의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사[「공인중개사법」에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며(같은 법 제2조제4호), 이하 같음.]의 행위로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제18조의2제3항에서는 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고(「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시·광고를 말하며, 이하 같음.)를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있는데,
소속공인중개사가 그를 고용한 개업공인중개사의 의사에 반하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우(「공인중개사법」 제18조의2제1항 및 같은 법 시행령 제17조의2제1항에 따라 중개사무소 및 개업공인중개사에 관한 사항을 모두 사실대로 기재한 경우를 전제하며, 이하 같음.), 소속공인중개사의 표시·광고 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있는지?
<회 답>
소속공인중개사가 그를 고용한 개업공인중개사의 의사에 반하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우에도 소속공인중개사의 표시·광고 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있습니다.
<이 유>
「공인중개사법」 제15조제2항에서는 “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다”고 규정하여 소속공인중개사의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 위한 요건으로 개업공인중개사의 허락, 동의나 개업공인중개사와의 의사 합치 등을 별도로 규정하고 있지 않은바, 해당 규정은 개업공인중개사와 소속공인중개사가 사업자와 그가 고용한 피고용인으로 고용관계에 있는 점을 고려하여 외형상 사업자인 개업공인중개사의 업무상 행위를 고용관계에 있는 소속공인중개사가 하더라도 대외적으로 사업자인 개업공인중개사의 책임이 배제되지 않도록 하려는 취지로, 일신에 전속되는 공인중개사 자격과 관련된 자격정지나 자격취소 또는 행위자인 자연인의 범죄행위에 대한 형사책임 등 그 성격상 자연인인 공인중개사 개인에게 물어야 할 책임을 제외하고는 소속공인중개사의 업무상 행위에 대해 개업공인중개사가 책임을 지도록 규정한 것이라 할 것입니다(법제처 2020.2.20. 회신 19-0485 해석례 참조).
이러한 「공인중개사법」 제15조제2항의 규정 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 소속공인중개사가 행한 특정 행위가 외관상 개업공인중개사의 피고용인으로서 행한 업무 행위로 보인다면 그 행위는 개업공인중개사가 행한 것으로 보아야 하고[대법원은 “어떠한 행위가 ‘중개업무의 수행’에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다”라고 판시한 바 있음(대법원 2019.1.31. 선고 2017두40372 판결례 참조).], 개업공인중개사의 허락 유무나 의사 확인과 같은 개업공인중개사와 소속공인중개사 사이의 내부적 사정에 따라 같은 규정의 적용 여부가 달라진다고 보기는 어렵습니다.
그리고 「공인중개사법」 제18조의2제1항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제17조의2제1항에서는 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호 및 개업공인중개사의 성명(법인의 경우에는 대표자의 성명)을 명시하여야 한다고 규정하면서, 같은 법 제18조의2제3항에서는 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 안 된다고 규정하고 있는데, 이는 허위매물 등록 등의 사례로 부동산 거래질서가 문란해지는 문제를 해결하기 위하여 광고실명제를 도입하면서, 같은 법 제9조에서 중개업을 영위하려는 경우 개설등록을 하도록 규정하고 있는 관계로 중개대상물에 대한 표시·광고의 주체를 개업공인중개사로 한정한 것이지, 중개대상물에 대한 표시·광고와 관련된 모든 행위를 개업공인중개사만 직접 하도록 제한하기 위한 것은 아닙니다(2012.10.4. 의안번호 제1902123호로 발의된 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조).
또한 「공인중개사법」 제2조제5호에 따르면 ‘소속공인중개사’는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말하는 것이고, 중개대상물에 대한 표시·광고는 중개업무 수행의 일환으로 이루어지는 것(법제처 2014.4.15. 회신 14-0038 해석례, 대법원 2019.1.31. 선고 2017두40372 판결례, 서울고등법원 2017.3.24. 선고 2016누67426 판결례 및 2012.10.4. 의안번호 제1902123호로 발의된 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조)이라는 점에 비추어 보면, 소속공인중개사가 개업공인중개사의 피고용인으로서 같은 법 제18조의2제1항 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제17조의2제1항에 따라 중개사무소 및 개업공인중개사에 관한 사항을 모두 사실대로 기재하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 것이 같은 법 제18조의2제3항에 따라 제한된다고 보기 어려우므로, 중개대상물에 대한 표시·광고 행위 역시, 소속공인중개사의 다른 업무상 행위와 마찬가지로 해당 행위가 외관상 개업공인중개사의 피고용인으로서 행한 업무 행위로 보이는 이상 대외적으로는 같은 법 제15조제2항에 따라 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보는 것이 타당합니다.
따라서 소속공인중개사가 그를 고용한 개업공인중개사의 의사에 반하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우에도 소속공인중개사의 표시·광고 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있습니다.
【법제처 22-0679, 2022.10.28.】