<판결요지>
구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조제3항).
한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조제1항제5호 가목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁 입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.
▣ 사립학교법 제33조, 사학기관 세무·회계 규칙 제35조제1항, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조제1항제5호 가목에 따라 경쟁입찰 방식에 의하여 임대차계약을 체결해야 할 법령상 의무가 있는 학교법인(임대인)에 대하여, 종전 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 수의계약 방식으로 임대차계약을 체결할 것을 요구하자, 학교법인(임대인)이 임차인의 요구가 학교법인의 법령상 의무를 위반하는 것이 된다는 이유로 이를 거절한 사안에서, 임차인이 학교법인(임대인)에 대하여 권리금 회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당의 손해배상을 구하였음.
제1심과 원심은 학교법인(임대인)의 거절사유가 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항제4호에서 정한 정당한 사유에 해당한다고 보아 임차인의 손해배상청구를 배척하였음.
이에 대하여 대법원은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 임대인의 또 다른 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우 달리 특별한 사정이 없는 한 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항제4호에서 정한 정당한 사유에 해당한다는 판시를 하고, 원심을 수긍하였음.
【대법원 2020.8.20. 선고 2019다296172·296189 판결】
• 대법원 제3부 판결
• 사 건 / 2019다296172(본소) [건물명도(인도)]
2019다296189(반소) [손해배상(기)]
• 원고(반소피고), 피상고인 / 학교법인 ○○학원
• 피고(반소원고), 상고인 / 피고(반소원고)
• 원심판결 / 서울고등법원 2019.10.25. 선고 (인천)2019나10666(본소), (인천)2019나10673(반소) 판결
• 판결선고 / 2020.8.20.
<주 문>
상고를 기각한다.
상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.
<이 유>
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점(권리금 회수기회 보호의무 위반 부분)에 대하여
가. 구 ｢상가건물 임대차보호법｣(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조제3항).
한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조제1항제5호 가목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁 입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.
나. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조제1항에 따라 경쟁 입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 의무가 있다는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하여, 권리금 회수기회 보호의무 위반에 해당하지 않는다고 판단하였다.
다. 앞서 본 법리에 따라 기록을 살펴보면 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항제4호의 ‘정당한 사유’에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 상고이유 제2점(동시이행항변 부분)에 대하여
피고의 이 부분 상고이유 주장은, 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 한 손해배상채무가 있음을 전제로 원고의 손해배상채무와 피고의 이 사건 점포 인도의무가 동시이행관계에 있다는 것이다. 그러나 위와 같이 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 인정하지 아니한 원심의 판단이 정당한 이상, 이 부분 상고이유 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)