<질의요지>
「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 대상 미만의 규모로 도시형 생활주택(「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택을 말함.)을 건축․분양하기 위하여 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받으려는 경우 「주택법」 제21조제1항제2호를 적용하여 대지의 사용 권원만 확보해도 되는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 대지의 사용 권원만 확보해서는 건축허가를 받을 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 「주택법」 제21조제1항제2호의 적용 대상이 아니므로 「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항제1호 단서에 따라 대지의 소유권을 확보해야 합니다.
<이 유>
「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항에서는 “제15조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자”는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하나(각 호 외의 부분 본문) 사업주체가 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(제2호) 등에는 예외적으로 소유권을 확보하지 않아도 된다고 규정(각 호 외의 부분 단서)하고 있으며, 같은 법 제2조제10호에서는 “제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 각 목의 자”를 “사업주체”로 정의하고 있으므로, 대지의 소유권 확보에 대한 규정인 「주택법」 제21조제1항의 적용 대상은 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 대상인 경우임이 분명합니다.
한편 건축물을 건축하려는 경우 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 함)를 받아야 하는바, 「주택법」 제19조제1항에 따르면 사업계획승인 시 관계 행정기관의 장과 협의하면 건축허가가 의제되나 사업계획승인 대상에 해당하지 않는 주택을 건설하는 경우는 「주택법」 제19조제1항에 따른 건축허가 의제가 적용되지 않으므로 「건축법」에 따른 요건을 갖추어 건축허가를 개별적으로 받아야 합니다.
그런데 「건축법」 제11조제11항제1호에서는 건축주가 대지의 사용권원을 확보한 경우 예외적으로 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 하면서 같은 호 단서에서는 “분양을 목적으로 하는 공동주택을 제외한다”고 규정하여 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우는 반드시 소유권을 확보하도록 하고 있습니다.
그렇다면 이 사안과 같이 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 도시형 생활주택을 건축하려는 경우는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받아야 하고, 건축하려는 도시형 생활주택이 분양을 목적으로 하는 이상 「건축법」 제11조제11항제1호 단서의 적용을 받아 대지의 소유권을 확보해야 합니다.
【법제처 19-0601, 2020.02.13.】