<질의요지>
｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호에 따른 사업계획의 변경승인 제한 사유인 “주택(공급계약이 체결된 주택만 해당함)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액”에 주택조합의 조합원에게 공급하는 주택의 공급가격에는 변경을 초래하지만 조합원 외의 자에게 공급하는 주택의 공급가격에는 변경을 초래하지 않는 사업비의 증액이 포함되는지?
[질의 배경]
수원시는 민원인으로부터 지역주택조합의 사업비 증액으로 인해 조합원의 추가 부담금이 발생하고 그에 따라 조합원분양분 주택의 공급가격이 변경되었으나 일반분양분 주택의 공급가격은 변경되지 않은 경우가 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호의 적용 대상에 해당하는지에 관한 질의를 받고 이를 명확히 하기 위해 국토교통부 질의를 거쳐 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 사업계획의 변경승인 제한 사유에 포함됩니다.
<이 유>
｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호에서는 사업계획의 변경승인이 제한되는 사유로 단순히 “주택(공급계약이 체결된 주택만 해당함)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액”을 규정하고 있을 뿐 해당 주택의 범위에서 주택조합의 조합원에게 공급하는 주택을 제외하고 있지 않으며, 같은 항 각 호 외의 부분 본문에서는 사업계획의 변경승인이 제한되는 기준시점을 “입주자 모집공고 후”와 “사업계획승인 후”로 각각 규정하고 있는데 “사업계획승인 후”는 지역주택조합 등이 그 구성원에게 주택을 공급하기 위해 시행하는 사업으로서 별도로 입주자 모집공고를 하지 않는 경우에 해당한다는 점에서 문언상 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호에 따라 변경승인이 제한되는 사업계획의 대상은 조합원에게 공급하는 조합원분양분 주택과 조합원이 아닌 자에게 공급하는 일반분양분 주택을 모두 포함한다고 보아야 합니다.
그리고 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에서는 사업계획의 변경승인이 예외적으로 허용되는 요건으로 “입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우”를 규정하고 있는데, 이는 구 ｢주택건설촉진법 시행규칙｣(2003.12.15. 건설교통부령 제382호 ｢주택법 시행규칙｣으로 개정되기 전의 것을 말함)에서 조합원인 입주예정자의 동의(조합원 5분의 4 이상의 동의)와 조합원이 아닌 입주예정자의 동의(전원의 동의) 범위를 구분하여 규정하였던 것을 2003년 12월 15일 건설교통부령 제382호 ｢주택법 시행규칙｣으로 개정하면서 현재와 같이 입주예정자가 조합원인지 여부를 불문하고 “입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우”로 그 요건을 완화한 것인바, 이와 같은 입법연혁을 고려할 때 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항에 따른 “입주예정자”는 조합원과 비조합원을 포괄하는 개념이라는 점도 같은 항제1호에 따른 주택의 의미를 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 이 사안의 경우 일반분양분 주택의 공급가격은 변경되지 않으므로 일반분양자는 사업비 증액에 이해관계가 없어 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에 따른 동의를 받을 필요가 없고, 조합원은 사업비 증액에 대해 조합원별 분담 명세를 정해야 하므로 ｢주택법 시행령｣ 제20조제3항 및 같은 법 시행규칙 제7조제5항제6호에 따라 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는데 그 과정에서 조합원들의 의사가 확인됨에도 불구하고 이와 별도로 같은 규칙 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에 따른 동의를 다시 받도록 하는 것은 무익한 절차의 반복인 점을 고려할 때, 이 사안에는 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호가 적용되지 않는다는 의견이 있습니다.
그러나 ｢주택법 시행규칙｣ 제13조제3항제1호의 입법 취지는 주택조합의 조합원이나 일반분양자의 경우 사업계획승인 또는 입주자 모집공고 당시 계획되어 있던 사업비의 규모를 기초로 자신의 경제적 부담 능력 등을 평가하여 주택건설사업에의 참여 여부를 결정하게 된다는 점을 고려해 그 이후에 추가적인 경제적 부담을 초래하는 사업비의 증액에 대해서는 그 부담 주체인 조합원과 일반분양자의 동의를 받도록 하여 해당 입주예정자를 보호함과 동시에 증액된 사업비가 차질 없이 납부될 수 있도록 하여 주택건설사업이 원활하게 추진되도록 하기 위한 것인데,(대법원 2005.6.23. 선고 2004다3864 판결례 참조) 조합원분양분 주택의 공급가격만 변경된다고 하더라도 그 부담분이 전체 주택건설사업의 추진에 영향을 미칠 수 있으므로 비록 일반분양분 주택의 공급가격이 변경되지 않더라도 사업비가 증액되어 최초 계획된 주택건설사업의 내용이 달라지게 되면 일반분양자에게도 그에 대해 의사를 표시할 기회를 부여할 필요가 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
【법제처 18-0229, 2018.08.07.】