<질의요지>

임대주택법(2014.5.28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.)에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자가 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 구 임대주택법 시행령(2014.7.16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.) 13조제2항제2호나목에 따라 분양전환승인을 받으려는 경우 같은 조제3항제1호에 따라 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출해야 하는바, 임대주택의 사용검사 등(주택법49조에 따른 사용검사 또는 건축법22조에 따른 건축물의 사용승인 등을 말하며, 이하 같음.)이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년 이상 경과해야만 해당 규정에 따른 분양전환승인이 가능한지?

[질의 배경]

충청남도 천안시는 사용검사 등이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생한 사실이 있어야만 구 임대주택법 시행령13조제3항제1호에 따른 분양전환이 가능한지 국토교통부에 질의했고, 그렇지 않다는 답변을 받자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

 

<회 답>

이 사안의 경우 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년이 경과하지 않았어도 분양전환승인이 가능합니다.

 

<이 유>

임대주택법16조에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 매각할 수 없도록 하면서(1), 예외적으로 대통령령으로 정하는 경우에는 매각이 가능하도록(3) 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 임대주택법 시행령13조에서는 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 분양전환승인을 받은 경우에는 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 하면서(2항제2호나목), 이 경우 분양전환승인을 받으려는 임대사업자는 같은 조제3항 각 호의 서류를 시장군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정(3)하고 있습니다.

그런데 구 임대주택법 시행령13조제3항제1호에서는 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출하도록 규정하고 있을 뿐 “2년 연속 적자가 발생한 사실의 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 임대사업자는 그러한 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 손익계산서를 임대의무기간 중에 시장군수 또는 구청장에게 제출하면 되는 것이지, 그러한 적자가 발생하기 시작한 시점이 반드시 사용검사 등이 완료되어 실제로 임대가 가능하게 된 시점 이후여야 한다고 보기는 어렵습니다.

아울러 구 임대주택법 시행령13조제2항제2호나목 및 같은 조제3항제1호에서 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 경우 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 한 것은 재정이 취약한 임대사업자가 장기간 임대를 계속할 경우 임대보증금 반환 의무를 비롯한 각종 의무를 이행하기 어려운 경우가 발생할 수 있어 임차인들이 피해를 입을 수 있기 때문이므로 임대사업자가 임대주택 건설 후 2년 이상 적자인 상태로 임대사업을 계속해야만 분양전환이 가능하다고 보는 것은 임차인의 재산권 보호의 측면에서 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 

법제처 18-0517, 2019.01.16.

 

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