<질의요지>
｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서에서는 개발이익의 산정방식과 관련하여 국가·지방자치단체 또는 국토교통부령으로 정하는 기관으로부터 “매입”한 경우 등에는 실제의 매입 가액이나 취득 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 하고 있는바,
지방자치단체가 소유하는 토지를 사업시행자에게 “현물출자”하는 경우에도 위 규정을 적용하여 실제 출자 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있는지?
※ 질의배경
○ 서울특별시 서초구는 지방자치단체(서울시)가 그 소유 토지를 사업시행자(SH공사)에게 현물출자하는 경우 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서를 적용하여 실제 출자가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있는지를 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서는 지방자치단체로부터 현물출자받는 경우에도 지방자치단체로부터 매입하는 경우와 같이 출자가액의 신뢰성이 인정되므로 실제 출자가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다고 회신한바, 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
지방자치단체가 소유하는 토지를 사업시행자에게 현물출자하는 경우에도 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서를 적용하여 실제 출자 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있습니다.
<이 유>
｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제2조제4호에서는 “개발부담금”이란 개발이익 중 이 법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조에서는 개발부담금의 부과기준은 부과종료시점의 부과대상토지의 가액에서 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 함)과 부과 기간의 정상지가 상승분 등을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조제3항 본문에서는 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하도록 하면서, 같은 항 단서에서는 국가·지방자치단체 또는 국토교통부령으로 정하는 기관으로부터 매입한 경우 등에는 그 실제의 매입 가액이나 취득 가액(이하 “실거래가액”이라 함)에 그 매입일이나 취득일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있도록 규정하고 있는바,
이 사안은 지방자치단체가 소유하는 토지를 사업시행자에게 현물출자하는 경우에도 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서 규정을 적용하여 실거래가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 개발부담금산정의 전제가 되는 개발이익을 산출할 때에는 가능한 한 개발부담금의 부과대상자가 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정하여야 할 것인바(대법원 1993.5.11. 선고 92누13677 판결례 참조), ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서에서 국가·지방자치단체 등으로부터 매입한 경우 등에 대해 예외를 인정하고 있는 취지는, 개별공시지가가 일반적으로 실거래가액보다는 낮아 개발이익이 과다 산정되는 문제점이 있으므로 실거래가액을 특별히 신뢰할 수 있는 경우에는 실거래가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 함으로써 개발이익을 실제에 가깝게 산정하려는 것이라 하겠습니다.
한편, ｢공유재산 및 물품관리법｣ 제28조제1항에 따르면 공유재산은 법률이나 조례로 정하는 경우에만 현물출자의 대상이 되고, 현물출자를 하는 경우 그 재산의 가액은 일반재산을 매각하는 경우와 같이 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 결정되어야 하는바(같은 법 시행령 제24조 및 제27조 참조), 공유재산의 현물출자 요건과 가액 산정방식은 법령에 의해 엄격하게 규율되고 있습니다.
이와 같은 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서의 입법취지와 공유재산의 현물출자 요건과 가액 산정방식에 비추어 볼 때, 지방자치단체가 소유하는 토지를 사업시행자에게 현물출자하는 경우에도 매입에 준하여 공시지가가 아닌 실제 출자 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정하더라도 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서의 입법취지에 반하는 것으로 보기는 어렵다 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지방자치단체가 소유하는 토지를 사업시행자에게 현물출자하는 경우에도 ｢개발이익환수에 관한 법률｣ 제10조제3항 단서를 적용하여 실제 출자 가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있습니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 14-0823, 2015.02.10.】