<질의요지>
「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등(개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원을 말하며(「공인중개사법」 제10조제3항 참조), 이하 같음)의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 항 각 호에서는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위(제1호), 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위(제4호) 등을 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바,
「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위와 관련하여, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지, 아니면 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에도 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지?(‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’ 외의 「공인중개사법」 제33조제2항의 금지행위 요건은 충족하였음을 전제로 함)
<회 답>
시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.
<이 유>
먼저 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고 명문의 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 아니한다고 할 것이며(대법원 2011.8.25. 선고 2011도7725 판결례 참조), 어떤 행정목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행정목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정형벌법규의 경우에도 법문의 엄격한 해석이 요구된다고 할 것인데(대법원 2024.7.25. 선고 2021도17722 판결례 참조), 「공인중개사법」 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으므로, 같은 법 제33조제2항은 법문대로 엄격하게 해석하여야 할 것입니다.
그런데 「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’으로 같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하여, 같은 항에 따른 금지행위에 해당하기 위해서는 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 있어야 하는 점을 명문으로 규정하고 있고(창원지방법원 2022.9.22. 선고 2022노152 판결례, 대법원 2010.7.23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024.1.4. 선고 2023도2836 판결례 참조), 이러한 목적을 갖고 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 같은 항 각 호의 행위들을 금지하고 있으므로, 명문의 규정과 달리 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에는 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
그리고 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하고 이를 위반한 경우 처벌하도록 하는 「공인중개사법」 제33조제2항 및 제48조제4호의 규정은 2019년 8월 20일 법률 제16489호로 일부개정된 「공인중개사법」에서 신설된 것으로, 그 입법취지는 부동산 시장의 건전성이 훼손되는 것을 방지하고, 부동산 거래가격 담합 등 부동산시장의 건전한 거래질서를 해치는 행위를 효율적으로 제재하기 위한 것인바(2019.8.20. 법률 제16489호로 일부개정된 「공인중개사법」 개정이유 및 주요 내용 참조), 이러한 입법취지를 고려하면 「공인중개사법」 제33조제2항은 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’을 가지고 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하는 규정이라 할 것이고, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 인정되지 않는 개업공인중개사등의 업무방해행위까지 「공인중개사법」 제33조제2항에 따라 금지되는 것으로 보기는 어렵습니다.
한편 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없더라도 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위 등 「공인중개사법」 제33조제2항 각 호에서 정하고 있는 행위에 해당한다면 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다는 의견이 있으나, ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’과 ‘같은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’는 「공인중개사법」 제33조제2항에 따라 금지되는 행위를 이루는 별개의 요소로, ‘같은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’를 하였더라도 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 인정되지 않으면 「공인중개사법」 제33조제2항에 따른 금지행위에 해당한다고 볼 수 없고(대법원 2010.7.23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024.1.4. 선고 2023도2836 판결례, 인천지방법원 2023.4.20. 선고 2022노2210 판결례 등 참조), 만약 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에도 같은 법 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당할 수 있다고 해석한다면 합리적 이유 없이 형벌규정 적용대상의 범위를 확대하여 해석하는 것으로서, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.
【법제처 25-0444, 2025.08.20.】