<질의요지>
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조의3제1항에서는 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 함)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조제4항에서는 시장·군수·구청장은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조합원 모집 신고를 수리해서는 아니 된다고 규정하면서, 같은 항제4호에서 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우를 규정하고 있는바,
민간임대협동조합이 임차인 자격(민간임대주택법 제42조제1항, 같은 법 시행규칙 제14조의3 등에 따른 임차인 자격을 말함)을 갖추지 못하여 민간임대주택을 임대받을 수는 없으나 임대의무기간(민간임대주택법 제43조제1항에 따른 임대의무기간을 말함) 종료 후 분양을 받으려는 자(이하 “투자 조합원”이라 함)를 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의3제4항제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없는지?
<회 답>
민간임대협동조합이 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의3제4항제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없습니다.
<이 유>
먼저 민간임대주택법 제5조의3제4항제4호에 따르면 시장·군수·구청장이 조합원 모집 신고를 수리해서는 안 되는 경우 중 하나로 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우를 규정하고 있는데, 그 “공급”의 의미에 대하여 별도로 정하고 있지는 않으나, ① 같은 조제1항에 따른 “공급”의 대상은 민간임대주택으로서, 같은 법 제2조제1호에서는 “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다고 규정하고 있고, ② 민간임대주택의 공급에 대해 규정하고 있는 민간임대주택법 제42조에서는 공공지원민간임대주택의 경우(제1항제1호) 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급하도록 하면서, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제14조의3 및 별표 1에서는 공공지원민간임대주택의 “임차인” 자격 및 선정방법에 대하여 규정하고 있으며, ③ 민간임대주택법 시행령 제33조의2에서는 같은 법 제42조제4항에 따라 민간임대주택을 “공급”하려는 임대사업자는 임차인을 모집하려는 날의 10일 전까지 신고서에 임차인 모집계획안(민간임대주택법 시행규칙 제14조의12제2항제1호 참조) 등 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 제출하도록 하고 있는 점 등을 고려하면, 민간임대주택법령상 “공급”은 임대의 의미로 사용되고 있다고 할 것인바, 그렇다면 이 사안과 같이 민간임대주택을 임대받을 수 없는 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의3제4항제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다고 해석하는 것이 해당 법령의 문언 및 규정 체계에 부합합니다.
또한 민간임대주택법 제5조의3은 「협동조합 기본법」에 따라 협동조합 또는 사회적협동조합을 설립하고 조합이 임대사업자로 등록한 후, 민간임대주택 임차인 자격에 부합하는 조합원에게 해당 민간임대주택을 우선 공급하는 협동조합형 민간임대주택사업이 활발하게 추진되고 있었으나, 조합원 모집 등에 대한 별도의 규제가 없어 주택 건설이 불가능한 토지를 확보한 후 조합원을 모집하고 탈퇴 조합원에게 납입금을 환급하지 않는 등 조합원에게 피해가 발생함에 따라 조합원 모집 기준과 신고 요건 등을 정하여 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하기 위하여 2019년 11월 26일 법률 제16630호로 일부개정된 민간임대주택법에서 신설된 규정으로(2019.1.31. 의안번호 제18441호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 및 2019.11.26. 법률 제16630호로 일부개정된 민간임대주택에 관한 특별법 개정이유 및 주요내용 참조), 사회적협동조합은 영리를 목적으로 하지 않는 협동조합이라는 점에서 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하는 것은 사회적협동조합의 취지에 부합하지 않는 측면이 있어, 조합원 모집 신고를 수리하지 않을 수 있는 경우에 “해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하는 경우”를 규정하게 된 것인바(2019.1.31. 의안번호 제18441호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조), 이러한 해당 규정의 입법취지 및 연혁을 고려하면, 임차인 자격을 갖추지 못하여 민간임대주택을 임대받을 수는 없는 투자 조합원을 모집하려는 경우는 조합원 모집 신고를 수리해서는 안 된다고 할 것입니다.
아울러 민간임대주택법 제18조제1항에서는 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「주택법」 제30조제1항에도 불구하고 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있다고 규정하여, 민간임대주택법에서 “공급”이 임대 외에 다른 것을 포함하는 경우에는 그 의미를 설명하는 내용을 별도로 규정하고 있는데, 같은 법 제5조의3제4항제4호에서는 “공급”의 의미에 대하여 별도로 규정하고 있지 않은 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 민간임대협동조합이 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의3제4항제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없습니다.
【법제처 25-0513, 2025.09.17.】