<질의요지>
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항 본문에서는 주택을 임대하려는 자는 시장등(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음)에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조제3항 본문에서는 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장등에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 같은 법 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 함) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있는 한편,
구 민간임대주택법(2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정되기 전의 것을 말함) 제2조제6호에서는 단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하면서, 같은 법 제43조제1항에서는 같은 법 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간을 임대의무기간으로 약칭하고 있었는데, 2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정된 민간임대주택법에서 민간임대주택의 유형 중 단기민간임대주택을 삭제하면서, 같은 법 부칙 제5조제1항에서는 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용(본문)하되, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다고 규정(단서)하고 있는바,
민간임대주택법 제5조제3항에 따라 구 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택(구 민간임대주택법 제5조제1항에 따라 등록된 것으로 전제함)의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 있는지?
<회 답>
민간임대주택법 제5조제3항에 따라 구 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 없습니다.
<이 유>
먼저 구 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간은 2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정된 민간임대주택법 부칙 제5조제1항에 따라 구 민간임대주택법 제2조제6호에 따른 기간을 가리키는데, 해당 호에서는 단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있는바, 이를 종합하여보면 구 민간임대주택법 제2조제6호에 따라 단기민간임대주택은 4년은 계속 임대하여야 하되, 그 이상의 기간을 추가로 임대할 수 있는 점을 고려하여 임대하는 기간을 통칭하여 “4년 이상”으로 규정한 것으로서, 4년 이상의 단기민간임대주택 임대기간 중 임대를 해야 하는 법적 의무기간은 4년 이상의 기간 중 최소기간인 4년이라고 할 것입니다.
그리고 민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장등에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조제3항 본문에서는 같은 조제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장등에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는데, 민간임대주택법령에서 이러한 등록 또는 변경신고를 할 때 임대의무기간에 관하여 법률에서 규정한 사항과 달리 정할 수 있도록 규정하고 있지 않고, 특히 같은 법 시행규칙 별지 제1호서식의 임대사업자 등록신청서 및 별지 제4호서식에 따른 임대사업자 등록사항 변경신고서에서는 임대의무기간을 기재하여 제출할 수 있도록 규정하지 않고 있는 점에 비추어 보면, 시장등에게 법률에서 규정하고 있는 임대의무기간에 관한 사항을 변경할 수 있는 권한을 부여하고 있지 않고, 민간임대주택법령에서 임대의무기간의 변경에 관한 별도의 법적 근거나 위임 근거를 두고 있지도 않은바, 민간임대주택법령에서 정한 임대의무기간인 4년 외에 단기민간임대주택의 임대의무기간을 따로 정하여 변경신고를 하거나, 그러한 신고를 수리할 수 없다고 할 것입니다.
또한 민간임대주택법 제43조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제67조제1항에서는 같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중 민간임대주택을 임대하지 아니한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하는 등 민간임대주택법에서는 임대의무기간을 정하여 해당 기간 동안 임대사업자의 재산권을 일부 제한하되, 민간임대주택의 안정적인 공급을 보장하고 있는데, 만일 임대의무기간을 4년을 초과하는 범위에서 변경할 수 있다고 한다면, 임대의무기간이 4년을 초과하는 기간이라는 불확정적인 기간이 됨에 따라 임대의무기간이라는 일정한 기간을 정하여 이를 준수하도록 하고 있는 민간임대주택법령의 체계에 부합하지 않고, 침익적 행정행위인 과태료 부과 처분의 근거가 되는 임대의무기간이 연장될 수 있어 결과적으로 과태료를 부과할 수 있는 범위가 확장될 수 있는바, 국민의 권리 제한에 관한 사항은 엄격하게 해석해야 하고(법제처 2012.9.12. 회신 12-0442 해석례 참조), 나아가 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하며 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하여서는 안 된다는 점(대법원 2008.2.28. 선고 2007두13791, 13807 판결례 등 참조)에서, 단기민간임대주택의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
따라서 민간임대주택법 제5조제3항에 따라 구 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 없습니다.
【법제처 24-0799, 2024.11.08.】