<질의요지>
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제1항에서는 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택[민간임대주택은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됨(민간임대주택법 제2조제1호 참조)]의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호의 규정만을 적용한다고 규정하고 있으며, 민간임대주택법 제51조제2항에서는 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정하고 있는 한편,
「공동주택관리법」 제52조제4항에서는 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제66조제2항에서는 같은 법 제52조제4항에 따라 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에는 같은 영 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 표 비고 제1호에서는 관리사무소장(「공동주택관리법」 제64조제1항에 따른 관리사무소장을 말하며, 이하 같음.)과 기술인력 상호 간에는 겸직할 수 없다고 규정하고 있는바,
민간임대주택법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택(민간건설임대주택 및 민간임대주택법 시행령 제41조제1항에서 정하는 민간매입임대주택을 말함)이 같은 조제2항에 따라 주택관리업자에게 관리를 위탁한 경우, 주택관리업자가 해당 민간임대주택(이하 “이 사안 민간임대주택”이라 함)을 관리할 때 관리사무소장과 기술인력 상호간의 겸직 금지를 규정한 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받는지?
<회 답>
이 사안의 경우, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에도 관리사무소장과 기술인력 상호간의 겸직 금지를 규정한 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받습니다.
<이 유>
먼저 민간임대주택법 제51조제2항에서는 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정하면서, 이에 따라 민간임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 관한 요건이나 관리상 의무에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은데, 같은 법 제3조에서는 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「공동주택관리법」 등을 적용한다고 규정하고 있고, 「공동주택관리법」 제4조제2항에서도 임대주택의 관리에 관하여 민간임대주택법 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「공동주택관리법」을 적용한다고 규정하고 있으므로, 민간임대주택법에서 규정하지 않고 있는 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 관한 요건 등에 대해서는 「공동주택관리법」을 적용해야 할 것입니다.
그런데 주택관리업의 등록 등에 대하여 규정하고 있는 「공동주택관리법」 제52조제4항에서는 주택관리업자의 공동주택 관리방법 및 업무내용 등을 대통령령으로 정하도록 하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제66조제2항 및 별표 1에서는 주택관리업자가 공동주택을 관리할 때에 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 대하여 규정하고 있는바, 위 규정들을 종합하면, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에는 「공동주택관리법」 제52조제4항, 같은 법 시행령 제66조제2항 및 별표 1의 적용을 받게 되므로 같은 표 비고 제1호의 규정도 적용받는다고 할 것입니다.
그리고 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호에서 관리사무소장과 기술인력 상호 간의 겸직을 금지한 것은 공동주택의 관리사무소장과 기술인력은 그 배치목적, 자격기준, 업무의 내용 및 범위 등이 서로 구분될 뿐 아니라, 각자가 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위한 필수인력이라는 점을 고려한 것으로, 관리사무소 업무를 지휘·총괄하는 관리사무소장과 기술인력 상호 간에 겸직이 허용된다면 기술인력의 업무에 대한 실질적이고 객관적인 관리·감독이 곤란해지고 공동주택관리업무의 부실화·형식화를 초래할 가능성이 크므로 이를 방지하기 위한 것으로 볼 수 있는바(법제처 2013.5.7. 회신 13-0039 해석례 참조), 민간임대주택법 제51조제2항에 따라 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁한 이 사안 민간임대주택의 경우에도 관리사무소장과 기술인력 간 겸직을 금지하여 공동주택관리업무의 부실화·형식화를 방지하여야 할 필요성이 있다고 할 것이므로, 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받는다고 보는 것이 규정의 취지에도 부합합니다.
한편 민간임대주택법 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 회계서류 작성·보관 등 민간임대주택의 관리에 관하여 「공동주택관리법」의 일부 규정만을 선택적으로 적용하도록 하고 있고, 여기에 「공동주택관리법」 제52조, 같은 법 시행령 제66조제2항 및 별표 1은 포함되어 있지 않으므로, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에는 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받지 않는다는 의견이 있으나, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호는 회계서류 작성, 보관 등 공동주택관리법령의 “공동주택의 관리”에 관한 일반적인 사항 중 민간임대주택의 관리에 적용할 수 있는 규정들을 한정적으로 열거한 것이고, 「공동주택관리법」 제52조 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제66조제2항 등의 규정은 주택관리업의 등록, 주택관리업자의 관리상 의무 등 일반적인 공동주택의 관리에 관한 사항과는 구별되는 “주택관리업”에 관한 사항들을 정한 것이므로, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에서 열거하고 있지 않다고 해서 관련 법령의 규정에 따라 민간임대주택을 관리하는 주택관리업자에게 「공동주택관리법 시행령」 별표 1의 규정이 적용되지 않는다고 볼 수는 없는 점(법제처 2020.1.31. 회신 19-0652 해석례 참조), 「공동주택관리법 시행령」 제66조제4항에서는 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에 같은 영 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추도록 규정하고 있고, 이 사안 민간임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자도 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자로서 공동주택관리법령의 주택관리업에 관한 규정들을 동일하게 적용받는다는 점 등을 고려할 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에도 관리사무소장과 기술인력 상호간의 겸직 금지를 규정한 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받습니다.
【법제처 24-0695, 2024.10.24.】