<질의요지>
「공공주택 특별법」 제49조제2항 전단에서는 공공임대주택의 공공주택사업자(「공공주택 특별법」 제4조에 따라 국토교통부장관이 지정한 공공주택사업자를 말하며, 이하 같음)가 임대료(임대보증금 및 월 임대료를 말하며(「공공주택 특별법」 제49조제1항 참조), 이하 같음) 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함함)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하도록 규정하고 있고, 같은 법 제49조의3제1항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택의 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있는 한편,
「주택임대차보호법」(이하 “주택임대차법”이라 함) 제6조의3제1항에서는 같은 법 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 같은 조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하면서(본문), 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 같은 법 제6조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고(단서), 같은 조제3항 단서에서는 갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 같은 법 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제7조제2항에서는 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 규정하면서(본문), 시·도(특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도를 말함)는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 같은 항 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 규정(단서)하고 있는바,
가. 공공임대주택 임차인이 임대차의 재계약을 요구한 경우로서 공공주택사업자가 그 재계약 요구를 거절하려는 경우, 재계약 거절 사유에 관하여 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항이 적용되는지 아니면 주택임대차법 제6조의3제1항이 적용되는지?
나. 공공주택사업자가 공공임대주택 임대차의 재계약을 하려는 경우 그 임대료 증액 한도에 관하여 「공공주택 특별법」 제49조제2항이 적용되는지 아니면 주택임대차법 제6조의3제3항이 적용되는지?
<회 답>
가. 질의 가에 대해
공공임대주택 임차인이 임대차의 재계약을 요구한 경우로서 공공주택사업자가 그 재계약 요구를 거절하려는 경우, 재계약 거절 사유에 관하여는 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항이 적용됩니다.
나. 질의 나에 대해
공공주택사업자가 공공임대주택 임대차의 재계약을 하려는 경우 그 임대료 증액 한도에 관하여는 「공공주택 특별법」 제49조제2항이 적용됩니다.
<이 유>
가. 질의 가에 대해
먼저 「공공주택 특별법」은 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련된 법률(대법원 2022.9.7. 선고 2022다230165 판결례 참조)로, 같은 법 제2조제3호에 따르면 공공주택사업에는 공공주택을 건설하는 공공주택건설사업, 공공주택을 운영·관리하는 공공주택관리사업 등이 포함되고, 같은 법 제5조제1항 본문에서는 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 조제2항에서는 공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「건축법」 및 주택임대차법을 적용한다고 규정하고 있는 한편, 주택임대차법에서는 다른 법률과의 관계에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니한바, 이를 종합하여 보면 「공공주택 특별법」은 서민의 주거안정을 위한 공공주택의 건설·공급 및 관리 등 공공주택사업에 관하여 다른 법률보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가지나, 「공공주택 특별법」에서 공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 별도로 규정하지 않은 사항이 주택임대차법 등에 규정되어 있다면 해당 규정을 적용해야 할 것입니다.
그런데 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항에서는 공공주택사업자는 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 하여 재계약을 거절할 수 있는 법적 근거를 마련하고 있고, 같은 항 각 호에서는 임차인의 자격요건 변경, 공공임대주택 중복 입주 등(「공공주택 특별법」 제49조의3제1항제2호 및 제3호 참조) 공공임대주택 임대차의 특수성을 반영한 별도의 재계약 거절 사유를 구체적으로 명시하고 있으므로, 공공임대주택 임대차의 재계약을 거절하려는 경우 그 거절 사유에 관하여는 같은 법 제49조의3제1항이 우선 적용되어야 할 것입니다.
특히 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항에서는 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하는 것을 엄격하게 제한하기 위해 그 재계약 거절 사유를 예시가 아닌 제한적·열거적으로 규정한 점(대법원 2020.5.28. 선고 2020다202371 판결례 등 참조)을 고려하면 공공주택사업자가 임대차의 재계약을 거절할 수 있는 사유에 관하여는 주택임대차법이 아니라 「공공주택 특별법」의 규정을 우선 적용해야 한다고 보는 것이 같은 법 제49조의3제1항의 규정 취지에도 부합하는 해석입니다.
따라서 공공임대주택 임차인이 임대차의 재계약을 요구한 경우로서 공공주택사업자가 그 재계약 요구를 거절하려는 경우, 재계약 거절 사유에 관하여는 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항이 적용됩니다.
나. 질의 나에 대해
먼저 「공공주택 특별법」은 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련된 법률로, 같은 법 제2조제3호에 따르면 공공주택사업에는 공공주택을 건설하는 공공주택건설사업, 공공주택을 운영·관리하는 공공주택관리사업 등이 포함되고, 같은 법 제5조제1항 본문에서는 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 조제2항에서는 공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「건축법」 및 주택임대차법을 적용한다고 규정하고 있는 한편, 주택임대차법에서는 다른 법률과의 관계에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니한바, 이를 종합하여 보면 「공공주택 특별법」은 서민의 주거안정을 위한 공공주택의 건설·공급 및 관리 등 공공주택사업에 관하여 다른 법률보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가지나, 「공공주택 특별법」에서 공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 별도로 규정하지 않은 사항이 주택임대차법 등에 규정되어 있다면 해당 규정을 적용해야 할 것입니다.
그런데 공공주택사업자가 공공임대주택의 임차인과 임대차를 재계약할 때 임대료 증액에 관한 사항과 관련하여 「공공주택 특별법」 제49조제2항에서는 공공임대주택의 공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함함)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 한다고 하여 그 임대료의 증액 한도를 규정하고 있으므로, 공공임대주택의 임대차의 경우 임대료 증액 한도에 관하여는 주택임대차법이 아니라 「공공주택 특별법」 제49조제2항이 우선 적용되는 것이 명확하다고 할 것입니다.
따라서 공공주택사업자가 공공임대주택 임대차의 재계약을 하려는 경우 그 임대료 증액 한도에 관하여는 「공공주택 특별법」 제49조제2항이 적용됩니다.
【법제처 24-0639, 2024.09.23.】