<질의요지>
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정함) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약을 체결한 날(종전임대차계약(민간임대주택법 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약을 말하며(민간임대주택법 제44조제1항제2호 참조), 이하 같음.)이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말함) 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)을 말하며(민간임대주택법 제5조제1항 참조), 이하 같음.)에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다고 규정하고 있는바,
100세대 미만의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 민간임대주택에 관하여 종전 임차인과의 임대차계약(종전 임차인과의 임대차계약이 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 후에 체결된 임대차계약임을 전제함.)이 종료됨에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우(임대차기간 및 임대료에 변경이 있는 경우를 전제함.), 그 임대사업자는 민간임대주택법 제46조제1항에 따라 신고를 해야 하는지, 아니면 변경신고를 해야 하는지?
<회 답>
이 사안의 경우, 그 임대사업자는 민간임대주택법 제46조제1항에 따라 변경신고를 해야 합니다.
<이 유>
민간임대주택법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약을 체결한 날 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조제2항에서는 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조제3항에서는 시장·군수·구청장은 같은 조제2항에 따라 신고된 임대료가 같은 법 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되는 경우 등에는 임대료 조정을 권고할 수 있다고 규정하고 있는바, 100세대 미만의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 민간임대주택에 관하여 종전 임차인과의 임대차계약이 종료됨에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에 그 임대사업자가 “신고”를 해야 하는지 아니면 “변경신고”를 해야 하는지 여부는 문언의 형식적인 표현 외에도 해당 규정의 입법취지와 관계 규정의 체계·내용 등을 종합적으로 고려하여 합리적이고 조화롭게 해석할 필요가 있습니다(법제처 2023.9.22. 회신 23-0591 해석례 참조).
먼저 민간임대주택법 제46조제1항의 문언상 신고 또는 변경신고의 대상은 민간임대주택에 대한 임대차기간, 임대료, 임차인 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항(이하 “임대차계약사항”이라 함)이고, ‘변경신고’는 일반적으로 종전에 신고한 사항 중 변경된 사항이 있는 경우에 하는 행위인데(법제처 2022.12.30. 회신 22-0680 해석례 참조), 이 사안과 같이 100세대 미만의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 민간임대주택에 관하여 종전 임차인과의 임대차계약이 종료됨에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여 임대료, 임대차기간 등의 변경이 있는 경우에는 같은 법 제46조제1항에서 규정하고 있는 임대차계약사항에 변경이 발생한 것이므로 변경신고 대상에 해당한다고 할 것입니다.
그리고 민간임대주택법 제44조에서는 임대료 증액 제한을 통하여 임차인을 보호하려는 취지(2018.8.14. 법률 제15730호로 일부개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유 및 주요내용 참조)에서 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함하며, 이하 같음.)는 임대사업자가 정하도록 하면서(제1항), 임대사업자가 “임대기간” 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다고 규정하고 있는데(제2항), 여기서 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미하는 것이어서(법제처 2023.7.10. 회신 23-0285 해석례 참조), 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임차인이 달라지는지 여부와 관계없이 같은 법 제44조제2항에 따른 제한을 받도록 하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자에게 임대차계약에 대한 사후 신고의무를 부과하여 임대료 증액이 같은 법 제44조에 따라 이루어지고 있는지 여부 등을 확인하도록 하고 임대료 증액의 적정성을 관리·감독하고 있는바(헌법재판소 2019.7.25. 선고 2018헌마349 결정례 참조), 이 사안에서와 같이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우는 임대차계약사항이 변경된 것으로 보아 변경신고의 대상으로 해석하는 것이 민간임대주택의 임대료를 적정하게 관리하여 국민의 주거생활 안정을 도모하려는 민간임대주택법의 규정 및 취지에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
아울러 민간임대주택법 제46조제1항 및 같은 법 시행령 제36조제1항제4호에서 신고 또는 변경신고를 해야 하는 사항을 정하면서 그 중 “임차인”은 준주택의 경우에만 신고하도록 하고 있고, 임대차계약의 신고 서식인 같은 법 시행규칙 별지 제21호서식 임대차계약[신고서(신고증명서, 변경신고서(변경신고증명서)]에서도 임대사업자와 해당 민간임대주택에 관한 사항과 함께 임대차계약 기간, 임대료 등에 대해서 최초신고 및 변경신고시로 나누어 기재하도록 되어 있을뿐 “임차인”에 대해서는 기재하도록 되어 있지 않아 민간임대주택법령의 체계에서는 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우가 임대차기간 및 임대료만 변경된 경우와 다르게 취급되지 아니하는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 그 임대사업자는 민간임대주택법 제46조제1항에 따라 변경신고를 해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
민간임대주택의 임대기간 중 임차인을 달리하는 임대차계약을 체결하는 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 그 임대차계약에 관한 사항을 변경신고 해야 하는지를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
【법제처 24-0418, 2024.08.02.】