<질의요지>
「공동주택관리법」 제29조제1항 전단에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 조제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체(이하 “입주자대표회의등”이라 함)는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하도록 규정하고 있으며, 같은 조제3항에서는 입주자대표회의등은 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는바,
입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 3년마다 정기적으로 조정하면서 기존의 장기수선계획에 없는 사항을 새로 추가하려는 경우(관리규약 등에 관련 절차 규정이 없음을 전제함), 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하는지?
<회 답>
입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 3년마다 정기적으로 조정하면서 기존의 장기수선계획에 없는 사항을 새로 추가하려는 경우, 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받지 않아도 됩니다.
<이 유>
법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제29조제2항에서는 입주자대표회의등은 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 한다고 하여 일반적인 장기수선계획의 조정에 관한 사항을 규율하고 있고, 같은 조제3항에서는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 하여 예외적인 장기수선계획의 조정에 관한 사항을 규율하고 있는바, 같은 법 제29조제2항 및 제3항에 따른 장기수선계획의 조정은 조정 시기, 목적 등의 차이가 있어 각각 별도로 적용된다고 할 것입니다.
그런데 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 3년마다 장기수선계획을 조정하려는 경우 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거치도록 규정하고 있을 뿐 입주자의 동의 여부 등 별도의 절차를 거치도록 규정하지 않고 있으므로, 이 사안에서와 같이 입주자대표회의등이 같은 법 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 3년마다 정기적으로 조정하면서 기존의 장기수선계획에 없는 사항을 새로 추가하려는 경우, 전체 입주자 과반수의 서면동의 절차를 거칠 필요가 없다는 것이 문언상 명확하다고 할 것입니다.
그리고 장기수선계획은 계획의 실효성을 제고하고 공용 시설물 관리가 적정하게 이루어지도록 하기 위하여(헌법재판소 2008.9.25. 선고 2005헌바81 결정례 및 2013.11. 의안번호 1905683호로 발의된 주택법 일부개정법률안(대안) 국회 국토교통위원회 검토보고서 등 참조) 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 3년마다 주기적으로 검토·조정하는 것이 원칙이나, 종전의 장기수선계획을 수립하거나 조정할 당시에 예상하지 못한 사정변경 등으로 주요시설을 신설·보수해야 하는 사유가 발생할 수 있어 이에 대응하기 위하여 같은 조제3항에 따라 3년이 지나지 않은 경우에도 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하되, 이러한 예외적인 조정의 경우에는 통상적인 조정보다 그 요건을 강화하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 한 것임(법제처 2018.1.29. 회신 17-0660 해석례 참조)을 고려할 때, 같은 법 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우까지 같은 조제3항과 같이 전체 입주자 과반수의 서면동의 절차를 거칠 필요는 없다고 보는 것이 조문 체계 및 취지 등에 부합하는 해석입니다.
아울러 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 3년마다 검토하고 조정하는 경우에는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제102조제3항제10호에서는 이를 위반하여 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있어 일반적인 장기수선계획 조정의 경우에도 엄격하게 관리가 이루어지고 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따라 장기수선계획을 3년마다 정기적으로 조정하면서 기존의 장기수선계획에 없는 사항을 새로 추가하려는 경우, 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받지 않아도 됩니다.
【법제처 24-0602, 2024.09.05.】