◆ 부동산개발업 등록 전에 인·허가 받아 조성 등을 하였거나 할 예정인 부동산 등이 부동산개발업의 영위 목적대상에 포함되는지(「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조 등 관련)
<질 의>
❍ 본인 사용 목적으로 부동산 등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하기 위하여 개별 법령에 따른 인·허가를 받아 부동산 등을 조성 등을 하였거나 할 예정인 경우,
❍ 해당 인·허가를 받은 자가 그 부동산 등을 타인에게 공급할 목적으로 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 부동산개발업 등록을 한 후에 그 부동산 등을 대상으로 부동산개발업을 영위할 수 있는지?
<회 답>
❍ 본인 사용 목적으로 부동산 등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하기 위하여 개별 법령에 따른 인·허가를 받아 부동산 등을 조성 등을 하였거나 할 예정인 경우, 해당 인·허가를 받은 자는 그 부동산 등을 타인에게 공급할 목적으로 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 부동산개발업 등록을 한 이후에도 그 부동산 등을 대상으로 부동산개발업을 영위할 수 없다고 할 것입니다.
[이 유]
❍ 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “부동산개발업법”이라 함) 제2조제1호에 따르면 “부동산개발”이란 타인에게 공급할 목적으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 “부동산 등”이라 함)의 전부 또는 일부를 공급하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 부동산개발업법 제2조제2호에 따르면 “부동산개발업”이란 부동산개발을 수행하는 업을 말한다라고 규정하고 있습니다.
❍ 그런데, 부동산개발업법 제4조제1항에 따르면 건축물의 연면적이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토교통부장관에게 등록을 하여야 한다고 규정하고 있는바,
❍ 이 사안에서와 같이 본인 사용 목적으로 부동산 등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하기 위하여 개별 법령에 따른 인·허가를 받아 부동산 등을 조성 등을 하였거나 할 예정인 경우, 해당 인·허가를 받은 자는 그 부동산 등을 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업 등록을 한 후에 위 부동산 등을 대상으로 부동산개발업을 영위할 수 있는지 문제될 수 있습니다.
❍ 먼저, 부동산개발업법에 따른 “부동산개발업의 등록제도”의 제정 취지는 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 자본금이 3억원 이상 등의 등록기준을 갖추도록 하여 영세하고 전문성이 부족한 부동산개발업자의 난립 및 사기분양 등의 피해를 방지하기 위한 것이고[부동산개발업법(2007.5.17. 법률 제8480호로 제정되어 2007.11.18. 시행된 것) 제정이유서 참조],
❍ 이러한 부동산개발업법 상 부동산개발업 등록제도의 구체적 내용을 살펴보면, 부동산개발업의 등록요건은 부동산개발업을 등록하는 자가 자본금이 3억원(개인인 경우 영업용자산평가액이 6억원) 이상일 것과 부동산개발 전문인력 2명 이상이 상근할 것을 모두 갖추어야 하고 (부동산개발업법 제4조제2항 및 같은 법 시행령 제4조제2항), 부동산개발업 등록사업자는 지속가능한 부동산개발과 신의성실의 의무 및 사업실적, 자본금의 변경, 임원 및 부동산개발의 전문인력 변경 등의 보고의무를 부담하며(부동산개발업법 제16조 및 제17조), 국토교통부장관은 부동산개발업 등록사업자에 대하여 그 업무나 재무관리 상태 등을 보고하도록 명하거나 등록사업자의 경영실태 조사를 위하여 부동산개발에 참여한 자 등에게 부동산개발의 현황 등에 관한 자료제출을 요구할 수 있고(부동산개발업법 제18조), 나아가 등록사업자의 자본금·사업실적·경영실태 등의 부동산개발업 정보를 종합적으로 관리하여 필요한 정보를 소비자 등에게 제공하여야 하는 점(부동산개발업법 제19조)등을 종합하여 볼 때, 부동산개발업법 상 부동산개발업 등록을 통한 영업대상은 위와 같은 전문인력을 갖추어 국토교통부장관에게 업무 재무관리 상태 등을 규제받아 조성한 부동산 등이라고 해석하는 것이 부동산개발업을 체계적으로 관리·육성하여 국민재산권 침해의 위험성을 낮추기 위한 부동산개발업 등록제도의 제정 취지에 부합한다고 할 것입니다.
❍ 또한, 부동산개발업법 제2조제1호의 “부동산개발”에 관한 정의규정에 따르면 이 법에 따른 부동산개발에 해당하기 위해서는 “타인에게 공급할 목적”으로 부동산등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하는 행위를 하여야 하고, 제4조제1항에서도 부동산개발업의 등록대상자를 “부동산개발을 업으로 영위하려는 자”라고 규정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사안에서와 같이 부동산개발업법에 따른 부동산개발업 등록을 하기 전에 타인에게 공급할 목적이 아닌 본인이 사용할 목적으로 부동산 등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하기 위한 개별 법령에 따른 인·허가를 이미 받았다면 이는 부동산개발업법에 따른 부동산개발 빛 부동산개발업 요건을 충족하지 않는다고 할 것입니다.
❍ 만약, 부동산개발업법 제4조에 따른 부동산개발업 등록 전에 개별 법령에 따른 인·허가 받은 행위도 부동산개발행위 대상에 해당한다고 해석할 경우, 최초에 타인에게 공급목적이 있던 부동산개발업자도 위와 같은 부동산개발업법상의 규제를 회피하여 부동산 등을 모두 조성한 후 이를 타인에게 공급하기 직전에 부동산개발업 등록을 허용하는 결과를 초래하여 사실상 부동산개발업 등록제도가 유명무실하게 될 수 있습니다.
❍ 따라서, 본인 사용 목적으로 부동산 등을 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치하기 위하여 개별 법령에 따른 인·허가를 받아 부동산 등을 조성 등을 하였거나 할 예정인 경우, 해당 인·허가를 받은 자는 그 부동산 등을 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업 등록을 한 이후에도 그 부동산 등을 대상으로 부동산개발업을 영위할 수 없다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0672, 2014.05.09.】