◆「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따른 부동산 거래신고 대상의 범위(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 등 관련)
<질 의>
❍ 금전채무에 대하여 부동산으로 변제하는 대물변제계약이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되는지?
<회 답>
❍ 금전채무에 대하여 부동산으로 변제하는 대물변제계약은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되지 않는다고 할 것입니다.
[이 유]
❍ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에서는 거래당사자는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장 등에게 공동으로 신고하도록 규정하고 있고, 같은 조제3항에서는 신고를 받은 시장 등은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하도록 규정하고 있으며, 같은 조제4항에서는 같은 조제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다고 규정하고 있고, 「부동산등기 특별조치법」 제3조에서는 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 당사자, 목적부동산, 계약연월일 등이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장 등의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,
❍ 이 사안에서는 금전채무에 대하여 부동산으로 변제하는 대물변제계약이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되는지가 문제될 수 있습니다.
❍ 살피건대, 법령 문자와 문장은 법령을 만들 때에 세심한 주의를 기울여서 입안자의 의도를 정확히 표현하기 위하여 가장 적당한 문자를 사용하기 때문에 성문법의 해석에 있어서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바, 통상 “매매계약”은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 것(「민법」 제563조)임에 반해, 대물변제계약은 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 하는 것을 약정하는 것(「민법」 제466조)이므로 양자는 서로 다른 개념이라고 할 것입니다.
❍ 또한, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 부동산거래신고제도는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약 체결시에 실제 거래가격을 포함한 부동산거래 신고서를 작성하여 신고하도록 하는 것인데, 대물변제계약은 기존 채무의 소멸을 반대급부로 하여 부동산을 취득하게 하는 것이므로 실제 거래가격이 있을 수 없는 점, 같은 법 시행령 제23조제1항에서는 부동산거래신고 사항으로 대물변제계약에는 있을 수 없는 매수인 및 매도인(제1호), 중도금 및 잔금지급일(제2호), 취득에 필요한 자금의 조달계획(제8호) 등의 항목이 포함되어 있는 점을 고려할 때 대물변제계약은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되지 않는다고 할 것입니다.
❍ 아울러, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제51조제2항제2호에서는 같은 법 제27조제1항 또는 제2항을 위반하여 부동산거래의 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함함)에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바, 매매계약의 통상의 의미보다 확대하여 대물변제계약의 경우까지 매매계약에 포함한다면 유추해석에 의해 행정제재처분인 과태료 처분의 적용범위를 부당히 확대하는 것이라 할 것입니다.
❍ 따라서, 금전채무에 대하여 부동산으로 변제하는 대물변제계약은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되지 않는다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0599, 2014.04.02.】