중개업자가 공제증서 사본을 교부하여야 하는 대상의 범위 [법제처 13-0208]

◆ 중개업자가 공제증서 사본을 교부하여야 하는 대상의 범위(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조 등 관련)

 

<질 의>

❍ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 관계 증서의 사본을 교부하여야 하는바, 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인에게만 공제증서 사본을 교부하면 되는 것인지, 아니면 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 하는 것인지?

 

<회 답>

❍ 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것입니다.

 

[이 유]

❍ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제30조제1항에 따르면 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 같은 조제3항에 따르면 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 같은 법 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 같은 법 제30조제5항에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항으로서 보장금액(제1호), 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지(제2호), 보장기간(제3호)을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 하는바, 이 사안에서는 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인에게만 공제증서 사본을 교부하면 되는 것인지, 아니면 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.

❍ 먼저 중개행위와 관련한 중개업자의 의무, 중개계약 및 수수료에 관해 규정하고 있는 공인중개사법 각 규정들을 살펴보면, 같은 법 제22조, 제23조, 제32조에서는 중개계약 및 그에 따른 수수료에 관한 내용을 규정하면서, 계약체결 및 수수료 교부의 주체를 “중개의뢰인”으로 규정하고 있는 반면, 같은 법 제25조제3항, 제26조제1항, 제30조제5항에서는 중개업자에게 중개가 완성된 때 중개대상물에 대한 확인·설명서, 거래계약서, 공제증서를 교부하도록 의무를 부과하면서, 각 서면의 교부 대상을 “거래당사자”로 명시함으로써 자신에게 중개를 의뢰한 자이든, 공동으로 중개를 한 다른 중개업자에게 중개를 의뢰한 자이든지 여부를 불문하고 해당 중개에 따른 거래당사자에 해당하는 자에게 위 각 서류를 교부하도록 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

❍ 또한, 중개업자의 손해배상책임의 보장에 관하여 규정하고 있는 공인중개사법 제30조를 살펴보면, 같은 조제1항에서 중개업자의 거래당사자에 대한 손해배상책임을, 같은 조제3항에서 같은 조제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험·공제 가입 의무를 규정하면서, 같은 조제5항에서 중개 완성 시 손해배상책임의 보장에 관한 설명 및 관계 증서 사본 교부 의무를 규정하고 있는데, 이는 거래당사자에게 추후 발생할 수 있는 중개사고에 따른 손해를 배상받을 수 있는 수단을 미리 알려줌으로써 거래당사자가 이에 대한 신뢰를 바탕으로 중개업자의 중개를 통해 거래계약을 체결하거나 금원을 교부할 수 있도록 하기 위한 취지로 보입니다.

❍ 나아가, 중개행위는 중개대상물에 대한 거래당사자 사이의 매매 등 득실변경에 관한 사항을 알선하는 것이어서 중개업자는 해당 중개업자의 중개의뢰인 뿐만 아니라 자신의 중개의뢰인이 아닌 다른 중개업자의 중개의뢰인인 거래당사자에 대하여도 업무상 일반적 주의의무를 부담하므로 그 위반 시 의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 손해배상책임을 부담한다고 할 것인바(서울고등법원 2007.5.31. 선고 2006나50187 판결례 참조), 공인중개사법 제30조제5항의 문언 및 규정취지, 중개행위의 본질을 종합적으로 고려하여 볼 때, 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 손해배상책임의 보장과 관련하여 보장금액, 공제사업을 행하는 자, 보장기간 등을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하여야 한다고 할 것입니다.

❍ 따라서, 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것입니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0208, 2013.06.24.】