보금자리주택 경매절차에서 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 있는지 여부 [법제처 13-0197]

◆ 보금자리주택 경매절차에서 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 있는지 여부(「주택법」 제41조의2 등 관련)

 

<질 의>

❍ 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 거주의무기간이 종료되지 아니한 보금자리주택의 입주자(소유자)가 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항제6호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말함)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우, 경매 또는 공매 절차에서의 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 있는지?

 

<회 답>

❍ 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 거주의무기간이 종료되지 아니한 보금자리주택의 입주자(소유자)가 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항제6호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말함)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우, 경매 또는 공매 절차에서의 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 없습니다.

 

[이 유]

❍ 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(이하 “보금자리특별법”이라 함) 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의2제1항에 따르면 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 「주택법」 제2조제5호에 따른 공공택지에서 공급하는 보금자리주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 함)는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 하나, 다만 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 거주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이 경우 해외체류 등 기간은 거주기간에 포함되지 않습니다(법제처 2012.7.5. 회신 12-0332 해석례 참조).

❍ 그런데, 위와 같은 거주의무기간이 종료되지 아니한 보금자리주택의 입주자(소유자를 말하며, 이하 같음)가 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항제6호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말하며, 이하 같음)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매(이하 “경매 또는 공매 절차”라 함)가 시행되는 경우, 그 입주자의 거주의무는 소멸되지만(법제처 2013.6.18. 회신 13-0125 해석례), 경매 또는 공매 절차에서의 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 있는지 문제될 수 있습니다.

❍ 우선, 보금자리특별법 제50조의2제1항 및 제50조의3제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말하며, 이하 같음)를 취득하여 입주한 입주예정자는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 할 의무를 지게 되는데, 경매 또는 공매 절차에서의 매수인은 보금자리주택의 분양권을 취득한 것이 아니라 보금자리주택 자체를 취득하였다 할 것이므로, 문언해석 상 같은 규정에 따른 “입주자”에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.

❍ 그리고, 보금자리특별법 제50조의3제1항에 따른 거주의무는 거주의무기간이 있는 보금자리주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 자가 그 주택에 입주한 경우, 그 입주자에게 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 할 의무를 말하는바, 이러한 거주의무는 보금자리주택의 소유권에 결부된 제한이라기보다는 입주자라는 지위에 부여된 제한이므로, 경매 또는 공매 절차에서의 매수인은 보금자리주택의 입주자가 입주한 이후 해당 보금자리주택의 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐이어서 문언상 입주자가 아닐 뿐만 아니라, 경매 또는 공매로 인해 입주자의 지위까지 취득한 것은 아니라고 할 것입니다.

❍ 특히, 보금자리특별법 제50조의3제1항에 따른 거주의무는 공법상 일정한 지위의 사람에게 부여된 것이라 할 것인데, 매수인이 이러한 거주의무를 승계해야 한다고 본다면, 거주의무 부과요건을 합리적 이유 없이 확장해석하는 것이라고 할 것으로서, 법에 규정되어 있지 아니한 매각조건을 창설하는 결과를 초래한다고 할 것입니다.

❍ 또한, 보금자리특별법에서는 이러한 공법상 의무를 부담하는 입주자의 지위를 매매 등 특정승계에 따라 같이 승계하는 규정을 두고 있지 않을 뿐 아니라, 같은 법 시행령 제35조의4제2항제4호에서는 입주자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 인하여 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속·비속, 배우자(종전 배우자를 포함함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우만을 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 경매 또는 공매 절차의 매수인은 잔여 거주의무기간을 승계하지 않는다고 봄이 타당하다고 할 것입니다.

❍ 따라서, 보금자리특별법 제50조의3제1항 및 같은 법 시행령 제35조의4제1항에 따른 거주의무기간이 종료되지 아니한 보금자리주택의 입주자가 「주택법」 제41조의2제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항제6호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우, 경매 또는 공매 절차에서의 매수인에게 잔여 거주의무기간에 대한 거주의무가 없습니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0197, 2013.07.05.】