공공건설임대주택 분양전환가격 산정 시 표준건축비에 다른 비용을 추가할 수 있는지 [법제처 13-0139]

◆ 공공건설임대주택 분양전환가격 산정 시 표준건축비에 다른 비용을 추가할 수 있는지 여부(「임대주택법 시행규칙」 별표 1 등 관련)

 

<질 의>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고 있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지?

 

<회 답>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.

 

[이 유]

❍ 「임대주택법」 제16조에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조에서는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 같은 조제10항에서는 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 같은 조제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 따르면 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1에 따르도록 되어 있습니다.

❍ 한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 표 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고 있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적〔지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말함)는 제외함〕은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

❍ 먼저, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비는 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제7항에 따른 공동주택의 주거전용면적과 주거공용면적만을 기준으로 하여 규정된 것으로서, 해당 공동주택의 지하층이나 관리사무소 및 노인정 등 그 밖의 공용면적에 대해서는 그 적용범위에서 제외하고 있습니다〔「공공건설임대주택 표준건축비」(국토해양부고시 제2012-533호) 참조〕.

❍ 한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 나)에서는 철근콘크리트 라멘구조 등 특정한 구조로 건축하는 경우 표준건축비 자체에 일정한 금액을 더하여 건축비를 산출하도록 규정하고 있고, 같은 목1)의 다)에서는 주택 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료를 표준건축비에 포함할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 목 1)의 마)에서는 임대주택 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되는 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 목 1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비는 임대주택의 최종적인 건축비의 상한 가격이라기보다는 임대주택 건설에 기본적이고 필수적인 비용에 대하여 산정된 일종의 표준적인 가격으로 보는 것이 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에 따른 건축비 규정 체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.

❍ 그런데, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서는 임대주택의 지하층 면적과 도서지역에 건축하는 임대주택 등의 경우 표준건축비의 일정 비율에 해당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 음식물류 폐기물 공동처리시설 및 임대주택의 발코니 확장 비용 등을 건축비에 가산할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 모든 임대주택에 해당되는 비용은 아니지만 임대주택의 품질 및 주거환경의 질적 향상을 위해 소요되는 비용을 건축비로 인정하고 있는 규정으로서, 같은 목 1)의 나), 다) 및 마)에서 임대주택 건축 및 분양에 소요된 비용을 표준건축비에 가산할 수 있도록 규정한 점에 비추어 보건대 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 같은 표 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들도 표준건축비에 추가할 수 있다는 것을 이미 예정하고 있다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.

❍ 만약, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들을 표준건축비에 가산할 수 없다고 보게 된다면, 임대주택의 부실시공 및 품질저하 등에 따른 임대주택의 공급질서 교란의 문제가 발생할 우려가 있는데, 이는 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 입법취지(「임대주택법」 제1조)에도 부합하지 않게 된다고 할 것입니다.

❍ 따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.

※ 법령정비 의견

- 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비와 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용의 관계를 명확히 하기 위한 입법조치가 필요하다고 할 것입니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0139, 2013.06.18.】