제2종국민주택채권의 중도상환 여부 [법제처 10-0334]

◆ 제2종국민주택채권의 중도상환 여부(「주택법 시행령」 제96조 관련)

 

<질 의>

❍ 분양가상한제를 적용받는 아파트의 수분양자가 제2종국민주택채권을 매입한 후에 「주택법 시행령」 제45조의2제4항에 규정된 전매를 허용하는 사유가 발생하여 한국토지주택공사가 「주택법」 제41조의2제2항 단서에 따라 분양권을 우선 매입한 경우, 수분양자가 매입한 제2종국민주택채권이 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 따른 중도상환의 대상이 되는지?

 

<회 답>

❍ 분양가상한제를 적용받는 아파트의 수분양자가 제2종국민주택채권을 매입한 후에 「주택법 시행령」 제45조의2제4항에 규정된 전매를 허용하는 사유가 발생하여 한국토지주택공사가 「주택법」 제41조의2제2항 단서에 따라 분양권을 우선 매입한 경우, 수분양자가 매입한 제2종국민주택채권은 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 따른 중도상환의 대상이 되지 않습니다.

 

[이 유]

❍ 「주택법」 제41조의2제1항제2호에 따르면, 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말하며, 이하 같음)로서 분양가상한제가 적용되는 주택에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외하며, 이하 같음)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제41조의2제2항 본문 및 같은 법 시행령 제45조의2제4항에 따르면, 같은 법 제41조의2제1항제2호에 해당하는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우 등에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우에는 같은 법 제41조의2제1항을 적용하지 아니하되, 다만 같은 항제2호에 해당하는 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다고 규정하고 있습니다.

❍ 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 따르면, 제2종국민주택채권을 매입한 후 입주자로 선정된 지위 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우 등을 제외하고는 중도에 상환할 수 없다고 규정하고 있습니다.

❍ 이처럼, 「주택법 시행령」 제96조제1항에서는 “국민주택채권은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 중도에 상환할 수 없다”고 규정하여 국민주택사업에 필요한 자금을 안정적으로 조달하기 위하여 국민주택채권의 중도상환을 원칙적으로 금지하되, 입주를 포기해야 하는 서민들에게 경제적으로 도움을 줄 수 있도록 예외적으로 국민주택채권을 중도상환할 수 있는 경우를 두고 있다 할 것이므로, 그 중도상환의 대상은 같은 항 각 호에 규정된 경우로 제한되고, 법령상 근거 없이 이를 확대 해석·적용할 수는 없다 할 것입니다.

❍ 여기서, 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 규정된 ‘입주자로 선정된 지위 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우’란 일반적 법률행위의 유효요건을 갖추지 않아 「주택법」 및 관계 법률에 의해 입주자로 선정된 지위 또는 공급계약이 효력을 갖지 못하거나 일단 유효한 법률행위로서 효력을 발생한 후에 취소되는 경우를 뜻하고, 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 규정된 ‘그 공급계약이 해지되는 경우’란 유효하게 성립한 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 장래를 향하여 소멸하게 하는 것으로서 계약의 당사자가 「주택법」 및 다른 법률의 규정에 의하여 발생하는 법정해지권 및 당사자의 특약에 의해 발생하는 약정해지권을 행사하는 경우를 뜻한다 할 것입니다.

❍ 한편, 전매란 상속을 제외한 매매·증여 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하는 것(「주택법」 제41조의2제1항)으로, 전매를 하려는 자가 사업주체로부터 사업주체가 건설·공급하는 주택을 유효하게 공급받아 당해 주택에 대한 권리를 가지고 있어야 전매가 가능하다 할 것이므로, 「주택법」 제41조의2제2항에 따라 분양가상한제 적용주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하는 것은 입주자로 선정된 지위 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우에는 해당하지 않는다 할 것입니다.

❍ 그렇다면, 「주택법」 제41조의2제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 전매가 가능한 주택을 우선 매입한 경우도 전매를 하려는 자가 사업주체로부터 사업주체가 건설·공급하는 주택을 유효하게 공급받아 당해 주택에 대한 권리를 가지고 있음을 전제로 한 것이므로, 이는 입주자로 선정된 지위 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우에 해당하지 않는다 할 것입니다.

❍ 따라서, 분양가상한제를 적용받는 아파트의 수분양자가 제2종국민주택채권을 매입한 후에 「주택법 시행령」 제45조의2제4항에 규정된 전매를 허용하는 사유가 발생하여 한국토지주택공사가 「주택법」 제41조의2제2항 단서에 따라 분양권을 우선 매입한 경우, 수분양자가 매입한 제2종국민주택채권은 「주택법 시행령」 제96조제1항제3호에 따른 중도상환의 대상이 되지 않습니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 10-0334, 2010.10.22.】