주택재개발사업의 임대주택의 건설비율 [법제처 10-0307]

◆ 주택재개발사업의 임대주택의 건설비율(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항 관련)

 

<질 의>

❍ 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 규정하고 있음에도 불구하고, 「도시 및 주거환경정비법」의 위임에 따른 고시에서 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수 있는지?

 

<회 답>

❍ 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 규정하고 있으므로, 원칙적으로 「도시 및 주거환경정비법」의 위임에 따른 고시에서 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수는 없습니다.

 

[이 유]

❍ 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제4조의2제1항에서는 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 ‘대통령령으로 정하는 범위 안’에서 정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율(제1호)과 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율(제2호) 등의 사항을 정하여 고시할 수 있도록 하고 있고, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다고 규정하고 있습니다.

❍ 이에 따라, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업의 경우 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 하도록 규정(나목)하고 있습니다.

❍ 먼저, 도시정비법 제4조의2제1항에서는 정비사업으로 공급하는 주택의 규모와 임대주택의 규모 및 건설비율 등을 정하는 이유를 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대로 규정하고 있고, 정비사업에서 임대주택의 규모에 관한 내용을 최초로 규정한 구 「도시 및 주거환경정비법」(2005.3.18. 법률 제7392호로 일부개정되어 시행된 것을 말함)에서도 입주비 부담이 적은 소형주택 및 임대주택의 공급이 일정수준 유지될 수 있도록 하여 당초 사업지역에 거주하던 도시 저소득 주민의 재정착률이 향상되는 것을 동 규정의 정책적 기대효과로 보고 있는바, 도시정비법 제4조의2제1항의 임대주택 건설비율 등은 정비사업시 일정 규모의 임대주택을 확보하도록 하여 저소득 주민의 생활안정을 도모하되, 그 대략적인 범위는 대통령령으로 정하고 고시에서 이를 구체화하도록 한 것으로 볼 수 있습니다.

❍ 그러나, 이러한 법령취지에 따라 도입된 제도라고 하더라도 도시정비법 제4조의2제1항에서는 임대주택 건설비율 등은 대통령령으로 정하는 ‘범위 안’에서 고시로 정하도록 함에 따라 저소득 주민의 생활안정 목적과 함께 제반 사정을 고려하여 입법정책적으로 도시정비법 시행령 제13조의3제1항제2호에서 임대주택 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 하도록 규정한 것이므로, 도시정비법 제4조의2제1항과 관련하여 고시로 정할 수 있는 내용은 100분의 17이라는 임대주택 건설비율의 상한선 내에서만 가능하다고 할 것입니다.

❍ 또한, 법령의 위임에 따라 작성되는 고시를 법령의 규정과 유기적으로 해석하여야 한다고 하더라도, 임대주택의 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’이라고 규정한 내용이 법령의 100분의 17 ‘이하’라는 건설비율을 보완하여 법령에서 위임받은 임대주택 비율을 구체화하거나 법령의 내용을 보충하는 것으로는 보기 어렵습니다.

❍ 아울러, 시장·군수 또는 자치구의 구청장은 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율에 대하여 국토해양부장관이 고시한 내용을 ‘정비계획에 반영’하여야 하고(도시정비법 제4조의2제2항), 주택재개발사업에서 사업시행자는 이러한 ‘고시된 정비계획’에 따라 ‘임대주택의 건설계획’을 포함한 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수에게 사업시행인가를 받아야 하며(도시정비법 제28조제1항 및 제30조제5호), 그 밖에 사업시행계획서의 미준수 시에는 시장·군수 등의 공사중지 등 감독조치(도시정비법 제77조제1항)와 벌칙(도시정비법 제85조제7호) 등의 적용을 받으므로, 고시된 임대주택 건설비율은 주택재개발사업계획의 작성과 사업추진에 중요한 요소라고 할 것인바 법령에서 예정한 사항을 넘어 고시내용이 작성되어서는 안 될 것이고, 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에 따라 위임된 고시는 동 규정을 명확화 또는 구체화하는 한도에서 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율인 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하의 기준에 따라 규정되어야 할 것입니다.

❍ 따라서, 임대주택비율을 정책상 조정할 필요가 있거나 사업시행자가 임대주택 건설비율의 상한을 초과하여 건설하는 경우에 대한 처리 등을 명확하게 할 필요가 있는 경우 법령 또는 고시를 개정하는 것은 별론으로 하고, 도시정비법 제4조의2 및 같은 법 시행령 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 규정하고 있으므로, 고시에서 임대주택의 건설비율 중 100분의 17에 해당하는 사항을 규정하는 것은 법령에 위배된다고 할 수는 없으나 그 외에 100분의 17을 넘어 임대주택의 건설비율을 정하는 것은 타당하지 않다고 할 것이므로, 도시정비법 및 같은 법 시행령의 위임에 따른 고시에서는 원칙적으로 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수는 없습니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 10-0307, 2010.10.22.】