◆「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2 및 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(임대주택의 규모) 관련
<질 의>
❍ 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 주택재건축사업에서 일반분양분 없이 조합원 분양주택 400세대를 기존 규모 이하로 건축하면서 임대주택 20세대를 건축하는 경우에, 같은 법 제4조의2제1항제2호가 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율에 대해서는 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외하고 있는데, 같은 항제1호에 근거한 건설교통부 고시 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 비율」 제4호에 따른 임대주택을 포함하여 건설되는 주택전체의 규모별 건설비율은 적용되어야 하는지 여부와 위 고시가 적용된다면 위 사례에서 60제곱미터 이하의 임대주택이 몇 세대나 건립되어야 하는지?
<회 답>
❍ 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주택재건축사업에서 일반분양분 없이 조합원 분양주택 400세대를 기존 규모 이하로 건축하면서 임대주택 20세대를 건축하는 경우에도, 임대주택을 포함하여 건설되는 주택전체의 규모별 건설비율에 대하여는 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4호의 규정을 준수하여야 하고, 60제곱미터 이하로 지어야 하는 것은 임대주택 세대수의 20퍼센트가 아니라 전체주택 420세대의 20퍼센트이므로 원래는 84세대를 60제곱미터 이하로 지어야 하지만, 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제13조의3제2항 단서규정에 따라 기존 규모 이하로 건축하는 조합원 분양주택 400세대를 제외한 나머지 부분인 임대주택이 모두 20세대 밖에 되지 아니하므로 임대주택 20세대 전체를 60제곱미터 이하로 지어야 합니다.
[이 유]
❍ 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항에 따르면, 건설교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 대통령령이 정하는 범위 안에서 같은 항제1호에서는 “정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율”을, 같은 항제2호에서는 “임대주택의 규모 및 규모별 건설비율(제30조의2에 따라 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외한다)”을 정하여 고시할 수 있다고 규정하고 있고, 이 규정을 근거로 하여 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(건설교통부 고시 2006-273호)이 고시되어 있습니다.
❍ 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(건설교통부 고시 2006-273호)은 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제1호에 따라 정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율을 정하면서, 특히 제4-1호에서는 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 주택재건축사업의 경우에는 60제곱미터 이하 규모의 주택을 20퍼센트 이상 건설하여야 한다고 규정하고 있습니다.
❍ 비록, 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제2호에서 “임대주택의 규모 및 규모별 건설비율”은 같은 법 제30조의2에 따라 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외한다고 규정하고 있어, 주택재건축사업의 경우에는 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제2-2호 및 제3-2호와 같이 직접 임대주택 자체의 규모나 규모별 건설비율을 고시하지 않고 있으나, 주택재건축사업의 경우에도 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제1호에 따른 정비사업으로 공급하는 주택의 규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율은 적용되며, 이 규정에 따라 고시한 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4호의 규정 즉, 임대주택을 포함하여 건설되는 주택전체의 규모별 면적비율은 준수되어야 합니다.
❍ 한편, 건설교통부 고시인 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4-3호 단서는 “조합원이외의 자에게 분양하는 주택 중 (4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율은 충족하여야 한다”고 규정하고 있어, 재건축 임대주택이 이 규정에서 말하는 조합원이외의 자에게 분양하는 주택인지가 문제되는데, 재건축 임대주택은 「도시 및 주거환경 정비법」 제30조의2제2항 및 같은 법 시행령 제41조의2제5항에 따라 주택재건축조합이 수의계약 형태로 인수자인 시·도지사 또는 건설교통부장관으로부터 대가를 받고 소유권을 이전하는 것이므로 조합원 이외의 자에 대한 분양이라고 보아야 할 것입니다.
❍ 주택의 규모 및 규모별 면적비율을 정하여 고시하는 이유는 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항에서 명백히 하고 있듯이 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위함이고, 같은 법 시행령 제13조의3제2항도 “「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택의 수가 20퍼센트(20퍼센트 이상의 범위안에서 시·도조례가 따로 정하는 경우에는 그 비율로 한다) 이상이어야 한다. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다”고 규정하여 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보하도록 하려는 것입니다.
❍ “조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다”는 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제13조의3제2항 단서의 의미는 조합원에게 분양하는 주택이 기존주택의 규모 이하인 경우에 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보할 필요는 없으나, 기존주택규모의 조합원 분양부분 이외의 부분도 이 비율의 적용을 받지 않아 자유롭게 규모를 정할 수 있다는 의미는 아니고, 다만 기존주택규모의 조합원 분양부분을 뺀 결과 나머지부분만으로는 60제곱미터 이하인 주택의 비율이 전체의 20퍼센트 이상이어야 한다는 조건을 충족하지 않아도 예외적으로 인정하겠다는 의미입니다.
❍ 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4-3호 단서 규정에는 “(4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율”이라고 규정되어 있고, 제4-1호의 규정에는 “건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 60제곱미터 이하 규모의 주택을 20퍼센트 이상 건설하고”라고 규정되어 있으므로, 이 규정에서 20퍼센트 이상은 주택 전체 세대수의 20퍼센트 이상을 의미하는 것이 명백하고, 비록 제4-3호 단서규정은 “조합원이외의 자에게 분양하는 주택 중 (4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율은 충족하여야 한다”라고 규정하여 전체 세대수의 20퍼센트가 아닌 조합원이외의 자에게 분양하는 주택수의 20페센트 이상을 60제곱미터 이하 규모로 건설하면 되는 것으로 해석할 여지도 있으나, 위에서 본 바와 같이 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보하도록 하려는 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항 및 같은 법 시행령 제13조의3제2항의 규정을 고려해보면, 조합원이외의 자에게 분양하는 주택수의 20퍼센트 이상이 아니라 전체 세대수의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하 규모로 건설하여야 하는 것으로 해석하여야 할 것입니다.
❍ 따라서, 이 건의 경우 60제곱미터 이하로 지어야 하는 것은 임대주택 세대수의 20퍼센트가 아니라 전체주택 420세대의 20퍼센트이므로 원래는 84세대를 60제곱미터 이하로 지어야 하지만, 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제13조의3제2항 단서규정에 따라 기존 규모 이하로 건축하는 조합원 분양주택 400세대를 제외한 나머지 부분인 임대주택이 모두 20세대 밖에 되지 아니하므로 임대주택 20세대 전체를 60제곱미터 이하로 지어야 합니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 07-0230, 2007.11.02.】