사업계획승인을 얻은 사업주체가 매도청구를 할 수 있는 시점[대법 2009다68651]

[1] 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우, 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 구 주택법 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체가 매도청구를 할 수 있는 시점(=사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때)

[3] 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구권을 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하는지 여부(적극)

 

<판결요지>

[1] 구 주택법(2007.10.17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것) 제16조제2항제1호에서 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 일단의 주택건설대지를 1개의 획지로 보아 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원만을 확보하여도 주택건설사업계획승인이 가능하도록 한 취지 및 여기서 당해 토지를 ‘사용할 수 있는 권원’과 관련하여 구 주택법상 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 단독 소유권을 확보하여야 한다거나 공유토지인 경우 다른 공유자의 동의를 요한다는 등의 제한을 두지 않은 점, 민법 제263조에 의하면 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있는 지위에 있는 점 등에 비추어, 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다.

[2] 구 주택법(2007.10.17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제1항 소정의 최고절차를 요하지는 않는 점, 이에 따라 구 주택법 제18조의2 제1항 후문에서 3개월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 규정하고 있는 점, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 구 주택법 제18조의2 제3항에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하도록 규정한 입법 취지에 비추어 볼 때, 구 주택법 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때로부터 매도청구를 할 수 있다.

[3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다. 이러한 법리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제1항 소정의 최고절차를 요하지 않는다고 해석되는 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다.

 

◆ 대법원 2010.01.14. 선고 2009다68651 판결 [소유권이전등기]

♣ 원고, 피상고인 / 원고 주식회사

♣ 피고, 상고인 / 피고

♣ 원심판결 / 광주고법 2009.7.22. 선고 2008나2943 판결

 

<주 문>

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

 

<이 유>

상고이유를 본다.

 

1. 구 주택법(2007.10.17. 법률 제8657호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조제2항은 “주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고, 제1호는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 ‘지구단위계획’이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우”라고 규정하고 있다.

이와 같이 구 주택법 제16조제2항제1호에서 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 일단의 주택건설대지를 1개의 획지로 보아 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원만을 확보하여도 주택건설사업계획승인이 가능하도록 한 취지 및 여기서 당해 토지를 ‘사용할 수 있는 권원’과 관련하여 구 주택법 상 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 단독 소유권을 확보하여야 한다거나 공유토지인 경우 다른 공유자의 동의를 요한다는 등의 제한을 두지 않은 점, 민법 제263조에 의하면 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있는 지위에 있는 점 등에 비추어, 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다.

원심이 위와 같은 취지에서, 원고가 공유토지의 일부 지분소유권을 취득하였지만 다른 공유자 전원의 동의가 없는 경우에는 구 주택법 제16조제2항제1호에서 규정하고 있는 ‘당해 토지를 사용할 수 있는 권원’을 확보한 것으로 볼 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하고, 원고가 이 사건 주택건설사업계획의 승인 신청 당시 주택건설사업의 대지면적 합계 42,803㎡ 중 약 81.92%에 해당하는 35,065㎡에 대하여 이를 사용할 수 있는 권원을 확보한 것으로 보아 이 사건 주택건설사업계획승인처분에 위법이 없다고 판단한 것은 정당하고, 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

 

2. 구 주택법 제18조의2 제1항은 “제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.”고 규정하고 있고, 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다”고 규정하고 있는바, 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제48조제1항 소정의 최고절차를 요하지는 않는 점, 이에 따라 구 주택법 제18조의2 제1항 후문에서 3개월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 규정하고 있는 점, 뒤에서 보는 바와 같은 집합건물법 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 구 주택법 제18조의2 제3항에서 집합건물법 제48조를 준용하도록 규정한 입법 취지에 비추어 볼 때, 구 주택법 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다.

한편, 집합건물법 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고(대법원 2000.6.27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002.9.24. 선고 2000다22812 판결 등 참조), 이러한 법리는 집합건물법 제48조제1항 소정의 최고절차를 요하지 않는다고 해석되는 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다.

원심이 위와 같은 취지에서, 원고의 피고에 대한 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서 집합건물법 제48조제1항 소정의 최고절차를 필요로 하지 않고, 원고가 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하여 매도청구권의 행사기간을 준수하였다고 판단한 것은 정당하고, 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 김능환(재판장) 김영란(주심) 이홍훈 민일영