재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는지 여부[대법 2004다3864]

[1] 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력이 그 구성원인 조합원들에게 미치는지 여부(소극) 및 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는지 여부(소극)

[2] 재건축결의의 내용의 변경을 위한 의결정족수

[3] 재건축조합이 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액이 재건축결의의 내용의 변경에 해당하는지 여부의 판단 기준

[4] 재건축아파트의 내부마감시설의 선택사양을 조합원들에게 강제하는 것은 기본형을 선택하는 경우와 비교할 때 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 내용의 변경에 해당하므로 조합원의 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 한 사례

 

<판결요지>

[1] 화해조서의 효력은 화해의 당사자 사이에만 효력을 갖는 것으로 민법상 비법인사단에 해당하는 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력은 그 구성원인 조합원들에게 미치지 않는다고 할 것이고, 또 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는 것은 아니다.

[2] 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다.

[3] 구 주택건설촉진법(2003.5.29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조제1항, 같은법시행규칙(2003.12.15. 건설교통부령 제382호 주택법시행규칙으로 전문 개정되기 전의 것) 제20조에 의하면, 공급된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 관하여는 사업계획의 변경승인을 받도록 하면서도 같은 시행규칙 제21조에서 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우인 때에는 총사업비의 100분의 20의 범위 안에서의 사업비의 증감에 관하여는 변경승인을 받을 필요가 없도록 하고 있는 점 등을 고려하면, 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따른 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 않은 범위 내에서는 재건축결의에 해당하지 않는다고 봄이 상당할 것이나 위 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다.

[4] 재건축아파트의 내부마감시설의 선택사양을 조합원들에게 강제하는 것은 기본형을 선택하는 경우와 비교할 때 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 내용의 변경에 해당하므로 조합원의 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 한 사례.

 

◆ 대법원 2005.06.23. 선고 2004다3864 판결 [채무부존재확인]

♣ 원고, 피상고인 겸 상고인 / 안○철 외 1인

♣ 원고, 상고인 / 안○주

♣ 원고, 피상고인 겸 상고인 / 김○석

♣ 피고, 상고인 겸 피상고인 / ○○신혼아파트 재건축주택조합 외 1인

♣ 원심판결 / 서울고법 2003.12.16. 선고 2003나36920 판결

 

<주 문>

원심판결 중 원고 안○철, 이○주, 김○석의 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고 안○주 및 피고들의 상고를 모두 기각한다. 원고 안○주와 피고들 사이의 상고비용은 원고 안○주의 부담으로 한다.

 

<이 유>

1. 피고들의 상고이유에 대한 판단

 

가. 화해조항의 효력에 관하여

화해조서의 효력은 화해의 당사자 사이에만 효력을 갖는 것으로 민법상 비법인사단에 해당하는 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력은 그 구성원인 조합원들에게 미치지 않는다고 할 것이고, 또 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는 것은 아니다.

따라서 피고 ○○신혼아파트 재건축조합(이하 ‘피고 조합’이라고만 한다)을 당사자로 하는 화해조서의 효력이 그 구성원인 조합원에게 미치고, 또 화해조항이 피고 재건축조합과 시공사인 피고 성원건설 주식회사(이하 ‘피고 회사’라고만 한다)와 사이의 계약의 내용이 되어 조합원들은 그 계약에 구속된다는 것을 전제로 하는 피고들의 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

 

나. 추가부담금 등 결의에 관하여

재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제47조제2항을 유추적용하여 조합원 5분의4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이다(대법원 2005.4.21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조).

또 구 주택건설촉진법(2003.5.29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조제1항, 동법시행규칙 제20조에 의하면, 공급된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 관하여는 사업계획의 변경승인을 받도록 하면서도 동 시행규칙 제21조에서 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우인 때에는 총사업비의 100분의 20의 범위 안에서의 사업비의 증감에 관하여는 변경승인을 받을 필요가 없도록 하고 있는 점 등을 고려하면, 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따른 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 않은 범위 내에서는 재건축결의에 해당하지 않는다고 봄이 상당할 것이나 위 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다고 할 것이다.

기록에 의하면, 이 사건 추가부담금은 1999.4.4. 조합원총회에서 의결된 조합원 부담금과 비교하여 그 총회와 사이의 물가 변동 등 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적인 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 변경에 해당한다고 할 것이므로 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이어서 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판결 결과에 영향을 미친 위법 등은 없다.

 

다. 금반언 내지 신의칙 주장에 관하여

원고들이 이 사건 화해 성립 이전에 조합원들에게 1,500만 원의 추가부담금을 피고 회사에 주자고 주장하였다는 사실만으로 자신들에게 효력이 미치지 않는 화해나 무효인 결의에 따른 자신들의 채무가 없다고 주장하는 것이 금반언이나 신의칙에 위반된다고 할 수 없으므로 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈 등 판결 결과에 영향을 미친 위법은 없다.

피고들의 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

 

2. 원고들의 상고이유에 대한 판단

 

가. 원고 안○주의 상고이유에 관하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채용 증거들에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 화해에 의하여 원고 안○주의 피고들에 대한 추가부담금 15,000,000원 및 선택사양 공사비의 각 지급의무가 이미 확정되었다고 할 것이므로, 이 사건에서 원고 안○주가 다시 피고들에게 이 사건 추가부담금 납부의무의 부존재와 마감시설 선택권의 확인을 구하는 것은 위 화해조서의 기판력에 저촉되고, 원고 안○주로서는 분양대금에 변호사비용은 물론 이 사건 추가부담금 및 내부마감 선택사양에 따른 증액금을 포함하여 분양계약을 하여야 하는 것이 당연하므로, 분양계약 지연에 따른 책임 역시 원고 안○주가 부담하여야 할 것이어서, 분양계약 지연에 따른 지연손해금 지급의무도 같은 원고에게 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 제3, 4점에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다 할 수 없다.

 

나. 원고 안○철, 이○주, 김범주의 상고이유에 관하여

(1) 원심의 판단

원심은, 재건축 아파트의 내부마감시설을 기본형으로 하느냐 선택사양으로 하느냐에 따라 조합원의 금전적 부담이 달라지기는 하지만, 이는 순전한 추가부담은 아니고 선택사양으로 하게 되면 늘어나는 금전적 부담만큼 내부마감시설이 고급형으로 시공되는 것인 점 등을 고려하면 이것이 재건축 참가 여부를 정하는 결정적 계기가 된다고는 보이지 아니하므로, 이것을 재건축 결의사항의 하나로서 조합원 5분의 4 이상의 특별정족수를 요구하는 사항이라고 볼 수는 없다고 판단하였다.

(2) 대법원의 판단

그러나 원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다.

재건축결의를 함에 있어 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액과 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하게 한 취지는 구분소유자들이 자신의 경제적 능력과 재건축에 참가하였을 때의 경제적 이익 등을 고려하여 재건축에 참가 여부를 결정하기 위한 판단의 기초를 제공하기 위한 것이라는 점, 재건축조합이 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액이 있는 경우에는 사업계획의 변경승인을 받도록 하고 있는 점, 재건축조합의 조합원의 경제적 부담의 증가는 결국 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증가라고 볼 수 있는 점 등을 고려하면, 위에서 본 바와 같이 재건축결의 당시에 예상할 수 있었던 경제적 부담의 범위를 초과하여 조합원이 경제적 부담을 지게 되는 경우에는 재건축결의 내용의 변경에 해당한다고 할 것이고, 조합원의 추가적 부담의 대가로 내부마감시설이 고급형으로 된다고 하여 이를 달리 볼 것은 아니다.

기록에 의하면, 이 사건 내부마감시설의 선택사양을 조합원들에게 강제함으로써 조합원들에게 추가되는 경제적 부담은 기본형을 선택할 때의 경제적 부담과 비교하여 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적인 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 변경에 해당한다고 할 것이므로 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이다.

그럼에도 원심이 내부마감시설을 선택사양으로 시설하게 하여 조합원에게 경제적 부담을 지우는 것은 조합원의 경제적 부담에 상응하는 대가가 있는 것이어서 재건축결의 내용의 변경에 해당하지 않는다고 판단한 것은 재건축결의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

3. 결 론

 

그러므로 원고 안○철, 이○주, 김○석의 패소 부분을 각 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원인 서울고등법원으로 환송하고, 원고 안○주와 피고들의 상고는 모두 이유 없어 이를 기각하고, 원고 안○주와 피고들 사이의 상고비용은 패소자인 원고 안○주의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 고현철(재판장) 윤재식(주심) 강신욱 김영란