<질의요지>
구 「건축법」(2016.2.3. 법률 제14016호로 일부개정되어 2016.8.4. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 건축법”이라 함) 제25조제1항에서는 건축주는 대통령령으로 정하는 용도·규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 해야 한다고 규정하고 있었을 뿐 허가권자가 공사감리자를 지정하는 제도를 별도로 두고 있지 않았으나,
2018년 8월 14일 법률 제15721호로 일부개정되어 2019년 2월 15일 시행된 「건축법」(이하 “개정 건축법”이라 함)에서는 종전의 제25조제2항을 개정하여 같은 조제1항에도 불구하고 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물(이하 “허가권자지정건축물”이라 함)의 경우에는 허가권자[특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장을 말하며(「건축법」 제4조의4제1항 참조), 이하 같음.]가 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자[자기의 책임으로 「건축법」으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대하여 지도·감독하는 자를 말하며(「건축법」 제2조제15호 참조), 이하 같음.]를 지정해야 한다고 규정하면서, 같은 법 부칙 제2조에서는 ‘이 법은 이 법 시행 후 “최초로” 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용한다’고 규정하였는바,
구 건축법 제11조제1항에 따라 건축허가를 받아 같은 법 제25조제1항에 따라 건축주[건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말하며(「건축법」 제2조제12호 참조), 이하 같음.)]가 공사감리자를 지정한 경우로서, 개정 건축법 시행 이후 해당 건축허가 대상 건축물을 허가권자지정건축물에 해당하는 건축물로 변경하는 내용으로 같은 법 제16조제1항에 따른 허가(이하 “변경허가”이라 함)가 신청된 경우, 해당 건축물에 대하여 같은 법 제25조제2항이 적용되는지?
<회 답>
이 사안의 경우, 해당 건축물에 대해서는 개정 건축법 제25조제2항이 적용되지 않습니다.
<이 유>
「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법률(제1조)로서, 건축물의 건축·대수선 등 건축행위는 같은 법에 따른 건축허가(「건축법」 제14조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봄.) 신청 단계부터 건축허가, 공사감리자의 지정, 건축 착수(착공신고), 준공(건축물 사용승인) 등 일련의 절차를 거쳐 진행되는데, 건축법령이 개정되는 경우에는 이러한 일련의 절차와 관련하여 개정된 신법 조항이 어느 단계부터 적용되는지 분명하게 하기 위하여 부칙으로 적용례나 경과조치 등을 두게 됩니다.
이와 관련하여 개정 건축법 부칙 제2조에서는 같은 법은 같은 법 시행 후 “최초로” 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용한다는 일반적 적용례를 두면서 같은 법 제25조제2항의 개정규정에 대해서는 별도의 적용례를 두지 않았는데, 일반적 적용례는 개정법령의 규율대상이 전반적으로 일련의 절차나 단계를 거쳐 진행되는 사항을 전제하고 있는 경우, 개정된 신법 조항이 어느 사항부터 적용되는지에 관한 동일한 적용관계를 개정규정마다 일일이 규정하는 데 따른 입법의 비효율을 줄이기 위하여 두는 것으로서(법제처 2022.10.28. 회신 22-0807 해석례 및 법제처 세법 입안·심사 매뉴얼 p.180 참조), 개별적 적용례가 별도로 마련되어 있지 않은 개정규정에 대해 일반적 적용례가 적용되는지 여부는 일반적 적용례를 둔 취지 및 그 내용, 적용하려는 대상의 특성 등을 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있다고 할 것입니다.(법제처 2022.10.28. 회신 22-0807 해석례 참조)
그런데 「건축법」에 따른 공사감리제도는 건축물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대하여 지도·감독하는 등 ‘건축물 시공과정’에서의 안전성을 확보하기 위한 제도로서(제2조제15호), 같은 법 제25조제11항에서는 같은 조제1항에 따라 건축주가 공사감리자를 지정한 경우 그 건축주는 같은 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 감리비용이 명시된 감리계약서를 허가권자에게 제출해야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 개정 건축법 시행 전에 건축허가를 받은 경우 건축주는 그 건축허가의 내용에 따라 공사감리자를 이미 지정하여 계약을 진행하는 등 이미 해당 건축허가와 관련된 법률행위 등을 하였을 가능성이 있고, 이러한 상태에서 허가권자가 공사감리자를 직접 지정하는 건축물의 범위를 확대하는 내용의 개정 건축법 제25조제2항을 이 사안의 건축물에 대하여 그대로 적용할 경우 이미 계약을 마친 공사감리자를 변경해야하는 문제가 발생하는 등 기존에 성립된 법률관계를 변경하는 효과를 가져올 수 있는 점을 고려하여 ‘최초로 건축허가를 신청하는 시점’을 기준으로 신·구법의 적용 여부를 결정한 것으로 볼 수 있으므로, 개정 건축법 부칙 제2조에 따른 일반적 적용례는 같은 법 제25조제2항의 개정규정에 대해서도 적용된다고 할 것입니다.
다음으로 이 사안과 같이 개정 건축법 시행 전에 건축허가를 받은 후 개정 건축법 시행 이후 변경허가가 신청된 경우에 대해 같은 법 제25조제2항이 적용되는지 여부를 살펴보면, “최초”는 어떤 일련의 과정의 “맨 처음”을 의미하는 단어로서, 개정 건축법 부칙 제2조에서 건축허가를 신청하는 경우가 아닌, “최초로” 건축허가를 신청하는 경우부터 이 법을 적용한다고 규정한 것은 해당 개정 규정을 적용받게 될 건축물에 대하여 “처음” 또는 “신규”로 건축허가를 신청하는 경우부터 개정규정을 적용하겠다는 의미로 해석하는 것이 같은 법 부칙 제2조(일반적 적용례)의 문언 및 건축법령의 규정체계에 부합하는 해석이라고 할 것인바, 이 사안과 같이 최초로 건축허가를 신청하는 경우가 아닌 종전에 받은 건축허가에 대한 변경허가를 신청하는 경우에 대해서는 개정 건축법 부칙 제2조에 따라 같은 법 제25조제2항이 적용되지 않는다고 보아야 할 것입니다.
아울러 개정 건축법 부칙 제2조에서는 ‘최초로 건축허가를 신청하는 경우’부터 같은 법 제25조제2항을 적용하도록 규정하고 있음에도 불구하고, 같은 법 시행 전 건축허가를 받아 공사감리자를 지정한 후 같은 법 시행 이후 변경허가를 신청하여 그 건축물이 허가권자지정건축물이 되었다는 이유로 개정 건축법에 따른 강화된 규제가 적용되는 것으로 보아 허가권자가 새로 공사감리자를 지정해야 한다고 해석한다면, 개정 건축법 시행 전에 건축허가를 받아 공사감리자와의 자유로운 합의를 통해 감리계약을 체결한 건축주나 해당 공사감리자 등에게 예측하지 못한 부담을 줄 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우, 해당 건축물에 대해서는 개정 건축법 제25조제2항이 적용되지 않습니다.
【법제처 23-0426, 2023.09.07.】