<질의요지>
「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」(이하 “방치건축물정비법”이라 함)에 따라 시·도지사(특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사를 말하며, 방치건축물정비법 제12조의2에 따른 위탁사업 방식으로 정비사업을 추진하는 경우의 시·도지사를 포함함.)가 공사중단 건축물을 취득하여 종전 건축물을 철거하고 공공택지(「주택법」 제2조제24호가목에 따른 공공택지를 말함.)인 해당 부지에 분양 목적의 공동주택을 건설하는 경우, 「주택법」 제57조제3항제1호에 따른 “해당 택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득할 당시 실제 취득가격인지 아니면 해당 부지를 주택용지로 사용할 당시[주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전을 말함(「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제10조제1항 참조).]의 감정평가액(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액을 말하며, 이하 같음.)인지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 「주택법」 제57조제3항제1호에 따른 “해당 택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득할 당시의 실제 취득가격입니다.
<이 유>
「주택법」 제57조제1항에서는 사업주체가 공공택지(제1호) 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 같은 법 제58조에 따라 국토교통부장관이 지정하는 지역(제2호)에서 공급하는 주택의 경우 일정 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 한다고 규정하여 분양가상한제 적용주택을 “공공택지”와 “공공택지 외의 택지”에서 공급하는 경우로 구분하고 있고, 같은 조제3항에서는 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당함.)된다고 하면서 택지비 산정에 대해서는 공공택지의 경우 “해당 택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 하고(제1호), 공공택지 외의 택지의 경우 감정평가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 규정(제2호)하고 있습니다.
이와 같이 분양가상한제를 적용하도록 한 것은 주택가격 상승으로 중산층·서민층의 주거불안정이 심화됨에 따라 공공택지 등에서 공급되는 공동주택에 대해 분양가격을 규제함으로써 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 공급[구 「주택법」(2005.1.8. 법률 제7334호로 일부개정되어 2005.3.9. 시행된 것) 및 2007.4.2. 의안번호 제176329호로 발의된 주택법일부개정안 관련 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조]하려는 취지로, 공공택지 외의 택지에서의 택지비는 감정평가액을 기준으로 산정하도록 한 반면, 공공택지에서의 택지비는 이와 달리 택지의 공급가격을 기준으로 산정하도록 한 것은 공공택지를 공공택지 외의 택지와 구분할 필요가 있다는 입법정책적 판단에 따른 것인 만큼, 구체적인 택지비 산정기준은 그 입법취지와 규정체계에 부합하도록 해석해야 합니다.
그리고 「주택법」 제57조제1항에서는 같은 항 각 호에 따른 지역에서 사업주체가 건설하여 공급하는 공동주택을 분양가상한제 적용주택이라고 규정하고 있으므로, 분양가상한제 적용주택에 적용되는 분양가 산정에 대해 규정한 같은 조제3항제1호의 “택지의 공급가격”에서 “공급”의 의미도 사업주체가 공동주택의 건설을 위한 토지를 공급받는 관점에서 보아야 할 것입니다.
그런데 방치건축물정비법 제6조제1항에서는 시·도지사는 정비사업의 기본방향, 정비사업의 기간 및 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지의 활용 계획 등을 포함하는 공사중단 건축물 정비계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제11조제1항에서는 정비계획으로 정하는 바에 따라 공사중단 건축물등(공사중단 건축물의 대지 등 방치건축물정비법 제2조제1호의2에 따른 “공사중단 건축물등”을 말함.)을 매수하거나 취득할 수 있다고 규정하여, 이 사안과 같이 공사중단 건축물을 취득하여 종전 건축물을 철거하고 해당 부지에 분양목적의 공동주택을 건설하는 경우 해당 토지를 취득하는 시점에 이미 정비계획에 따라 그 토지의 사용 목적이 “택지”로 특정될 수 있으므로, “택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득한 가격으로 보는 것이 타당합니다.
또한 「주택법」 제57조제3항제1호에서는 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 “택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 “택지와 관련한 비용”을 가산하여 택지비를 산정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제8조제1항에서는 구체적으로 관련 공사비(제1호), 택지대금에 대한 기간이자(제3호), 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의해 확인되는 경비(제5호) 등 실제 소요된 비용을 공급가격에 가산하는 비용으로 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도, “택지의 공급가격”은 토지를 취득한 가격으로 보아 토지를 취득한 이후의 관련 공사비용 등을 가산하여 최종 택지비를 산정하도록 한 것으로 보아야 할 것입니다.
아울러 「주택법」 제57조제3항제2호에서 공공택지 외의 택지에서의 경우 감정평가액을 기준으로 택지비를 산정하도록 한 것은 일반적으로 공공택지 외의 택지에서는 실제 토지 매입가격으로 할 경우 장기보유에 따른 금융비용 및 시장가격 불분명 등으로 인해 현실적으로 가격을 확정하기가 곤란하고 이중계약에 의한 택지비 부풀리기 등의 부작용이 있을 수 있다는 점을 고려한 것으로, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우 등에는 매입가격을 기준으로 할 수 있도록 예외를 인정하면서도 감정평가액의 120퍼센트의 범위로 한정(「주택법」 제57조제3항제2호 단서 및 같은 법 시행령 제59조제1항에서는 「주택법」 제57조제3항제2호 각 목에 따라 매입가격으로 보더라도 감정평가한 가액의 120퍼센트에 상당하는 금액 등의 범위로 한정하도록 규정하고 있음.)하고 있는바, 이와 같이 공공택지 외의 택지의 특수성에 따라 달리 정한 택지비 산정기준을 공공택지에서도 당연히 유추 적용해야 한다고 볼 수 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
【법제처 20-0498, 2020.11.26.】