<질의요지>
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)에 따른 정비사업의 사업시행자(「주택법」 제15조제1항에 따른 승인 대상 규모 이상의 사업을 시행하는 사업주체에 해당하는 것을 전제함.)가 같은 법 제30조제1항에 따라 임대사업자(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)를 선정하여 공공지원민간임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 말하며, 이하 같음.)을 공급하려는 경우 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단을 적용하여 입주자모집 승인을 받아야 하는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 입주자모집 승인 대상이라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단이 적용되지 않으므로 사업시행자는 입주자모집 승인을 받지 않아도 됩니다.
<이 유>
「주택법」 제54조제1항의 위임에 따른 「주택공급에 관한 규칙」 제15조에서는 사업주체[「주택법」 제2조제1항제10호에 따른 사업주체(같은 법 시행령 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자)를 말함.]는 착공과 동시에 입주자모집을 할 수 있는 것을 원칙으로 하면서(제1항), 요건을 갖추지 못하거나 사업주체가 영업정지처분을 받은 경우 등에는 일정한 건축공정에 달한 후에 모집할 수 있도록(제2항․제3항) 규정하고 있고, 같은 규칙 제19조제1항에서는 공개모집의 방법으로 입주자를 모집하도록 규정하고 있으며, 같은 규칙 제20조제1항에서는 제18조 각 호의 사업주체를 제외한 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장․군수․구청장(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장을 말함.)의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
한편 도시정비법에서는 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인이 의제되고(제50조․제57조제1항제1호), 사업시행계획인가를 받은 후에 분양공고 및 분양신청(제72조) 및 관리처분계획 인가(제74조) 등을 거쳐 착공이 이루어지도록 정비사업의 절차를 규율하고 있고, 같은 법 제74조제1항제4호 단서에서는 공공지원민간임대주택의 경우 같은 법 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소를 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있는바, 도시정비법에 따른 절차상 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 임대사업자 선정은 정비사업이 착공되기 전 단계인 관리처분계획 수립 전에 이루어져야 합니다.
그리고 도시정비법 제30조의 위임에 따라 임대사업자 선정에 관한 사항을 정하고 있는 「정비사업 연계 임대사업자 선정기준」(국토교통부 고시)에서는 입찰공고를 하고 총회에서 조합원 등의 투표 등을 통해 우선협상대상자[사업시행자가 공공지원민간임대주택을 공급하기 위해 정비구역 내 토지, 공동주택, 지분 등의 매매에 대한 배타적 협상권을 부여한 자를 말하며(「정비사업 연계 임대사업자 선정기준」 제2조제3호 참조), 이하 같음.]를 선정하고(제6조․제9조) 가격협상 및 매매예약 체결 등을 거쳐 임대사업자를 선정(제10조․제10조의2 및 제12조)하도록 규정하고 있습니다.
이와 같이 도시정비법에서 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 공급하는 경우의 임대사업자 선정 절차를 별도로 정한 것은 「주택법」 제54조제1항 및 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집 절차에 대한 특례를 정한 것으로, 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하는 것은 「주택법」에 따른 일반적인 주택사업과 그 추진 절차상 차이가 있을 뿐 아니라 공공지원민간임대주택 공급을 위해 선정하는 임대사업자를 일반적인 수분양자와 달리 규율할 필요가 있기 때문인바, 이 사안과 같이 정비사업의 사업시행자가 도시정비법 제30조제1항에 따라 임대사업자를 선정하여 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단이 적용되는 것이 아니라 도시정비법에 따른 임대사업자 선정 절차에 따라야 한다고 보아야 합니다.
또한 도시정비법 제79조제4항 및 같은 법 시행령 제67조에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 하면서 분양공고와 분양신청절차는 「주택법」 제54조를 준용하도록 규정하여 정비사업으로 주택을 공급하는 한정적인 경우에 대해서만 「주택법」 제54조를 준용하도록 하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제6항에서는 「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(「주택법」 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택은 제외함.) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 「주택법」 또는 「주택공급에 관한 규칙」에서 입주자모집 승인 대상에서 명시적으로 제외하지 않더라도 정비사업으로 공급하는 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정에 대해서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 보는 것이 관련 법령체계에도 부합하는 해석입니다.
만약 이와 달리 이 사안의 경우에도 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단에 따라 사업시행자가 입주자모집 승인을 받아야 한다고 본다면 도시정비법상 절차에 따라 선정된 임대사업자가 있음에도 불구하고 해당 사업 착공 이후에 다시 임대사업자를 모집해야 하는 절차상 모순이 발생하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
도시정비법 제30조제1항에 따른 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정 시 「주택공급에 관한 규칙」 제20조에 따른 입주자모집 승인을 받아야 하는지 여부에 대한 혼란이 있을 수 있으므로, 도시정비법령에 따른 임대사업자 선정 절차를 고려하여 「주택공급에 관한 규칙」에 그 적용 여부를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
【법제처 20-0378, 2020.11.19.】