<질의요지>
개업공인중개사(「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 말하며, 이하 같음.)가 주거용건축물인 중개대상물을 중개하는 경우 「공인중개사법」 제25조제1항 및 같은 법 시행령 제21조제1항에 따라 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명해야 하는 사항에 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식의 기본 확인사항 중 “비선호시설”이 포함되는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 개업공인중개사는 비선호시설에 대해서도 확인ㆍ설명해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명해야 하는 사항에 비선호시설이 포함됩니다.
<이 유>
「공인중개사법」 제25조제1항에서 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조제3항 본문에서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조제1항의 확인․설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 규정하고 있는바, 이는 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 등 실거래 형성에 큰 역할을 담당하는 공인중개사에게 중개 완성 전후에 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것입니다.(법제처 2012.4.13. 회신 12-0172 해석례 참조)
그런데 「공인중개사법」 제25조제1항의 위임에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항을 정한 같은 법 시행령 제21조제1항에서는 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건(제7호), 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건(제8호) 등을 규정하고 있고, 같은 법 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조제3항에 따라 개업공인중개사가 중개가 완성되어 계약거래서를 작성할 때 거래당사자에게 발급해야 하는 중개대상물 확인ㆍ설명서를 정한 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식에서는 개업공인중개사의 기본 확인사항으로 “비선호시설(1㎞이내)”을 규정하고 있는바, 해당 서식에 따른 확인사항인 “비선호시설”이 같은 법 시행령 제21조제1항 각 호에서 명시적으로 열거된 사항이 아니더라도 같은 항제7호 및 제8호에서 환경조건 또는 입지조건의 예시로 든 사항을 구체화한 것으로 볼 수 있고, 부령에서 정한 서식도 법령의 일부를 구성(법제처 2014.8.14. 회신 14-0242 해석례 참조)하는 것이므로 개업공인중개사는 중개대상물의 반경 1㎞ 이내의 비선호시설에 대해서도 확인ㆍ설명할 의무가 있습니다.
아울러 「공인중개사법」의 연혁법률인 구 「부동산중개업법」이 2000년 1월 28일 법률 제6236호로 개정되면서 부동산중개에 따른 서비스가 향상될 수 있도록 중개대상물에 대한 중개업자의 확인 및 설명 범위에 중개대상물의 상태 및 입지가 추가(2000.1.28. 법률 제6236호로 개정되어 2000.7.29. 시행된 구 「부동산중개업법」 개정이유 및 주요내용 참조)되었고, 이에 따라 중개대상물 확인․설명사항의 세부적인 항목과 기재방법 등에 관한 서식이 구 「부동산중개업법 시행규칙」 별지 제15호서식으로 개정(2000.7.29. 건설교통부령 제250호로 개정되어 같은 날 시행된 구 「부동산중개업법 시행규칙」 개정이유 및 주요내용 참조)되면서 환경조건의 하나로 “혐오시설(반경 1㎞ 이내)”이 추가되었고, 2011년 11월 8일 국토해양부령 제399호로 개정되면서 현행 서식과 같이 기본 확인사항 중 하나로 “비선호시설(1㎞ 이내)”을 규정한 것인데, 이는 중개업자 및 거래당사자간 분쟁의 사전 방지를 위해 중개업자 기본 확인사항과 세부 확인사항 및 중개수수료 등에 관한 사항으로 명확하게 구분(「공인중개사법 시행규칙」의 연혁법령인 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」이 2011.11.8. 국토해양부령 제399호로 일부개정될 당시 개정이유 및 주요내용 참조)하려는 것일 뿐 개업공인중개사가 확인․설명해야 하는 사항을 변경하려는 것이 아니었다는 점을 고려하더라도, 개업공인중개사가 주거용건축물을 중개할 때 확인ㆍ설명해야 하는 사항에는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식에 규정된 “비선호시설”이 포함된다고 해석하는 것이 타당합니다.
※ 법령정비 권고사항
「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식의 “비선호시설”이 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항 각 호 중 어느 사항에 해당하는지와 구체적으로 어떤 시설이 “비선호시설”에 해당하는지가 불분명하므로 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
【법제처 20-0141, 2020.05.11.】