<판결요지>
[1] 주요 사실관계
상가와 아파트가 집합건물로 되어 있는 경우, 입주자대표회의에서 상가 임차인과 방문객들이 지하주차장을 이용하지 못하도록 제한하였음
[2] 판결의 주요 요지
집합건물로 되어있는 상가와 아파트의 경우, 지하주차장은 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 상가의 구분소유자는 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있고, 그 권리에 기초하여 구분소유자와 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가 방문객들도 마찬가지로 지하주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 입주자대표회의는 상가의 임차인 및 방문객이 지하주차장을 출입하여 주차하는 것을 방해하여서는 아니 된다.
[3] 판결의 의의
주상복합 아파트가 늘어나고 있음에도 그 주차장 이용에 관해서는 시공사, 시행사 또는 분양대행사가 별다른 관심을 가지고 있지 아니한 상황에서, 입주자와 상가 임차인 또는 방문객 사이에 분쟁이 발생하기 쉬운데, 입주자대표회의가 함부로 상가의 임차인 및 방문객의 주차장 이용을 방해하여서는 안 된다는 점을 분명히 한 판결임
【대구지방법원 2020.01.09. 선고 2019가합207213 판결】
• 대구지방법원 제11민사부 판결
• 사 건 / 2019가합207213 ○○동A 상가 주차장 사용
• 원 고 / 최○○
• 피 고 / A 입주자대표회의
• 변론종결 / 2019.11.21.
• 판결선고 / 2020.01.09.
<주 문>
1. 피고는 대구 소재 A아파트 동 호, 호 소유자인 원고 및 원고로부터 위 각 상가를 임차한 사람이 위 각 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나, 위 각 상가를 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차에 대하여 위 아파트 주차장에 주·정차하는 것을 방해하는 일체의 행동을 하여서는 아니 된다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
<청구취지>
주문과 같다.
<이 유>
1. 기초사실
가. 2004년경 대구 및 (이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 A 아파트 4개 동 480세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)와 상가(지상 1층, 점포 5개 규모의 상가건물로 이하 ‘이 사건 상가’라 한다)가 건축되어 일반에 분양되었다.
나. 원고는 이 사건 상가 호, 호의 구분소유자이고, 피고는 이 사건 아파트의 입주자대표회의이다.
다. 이 사건 대지에 건축되어 있는 이 사건 아파트 480세대와 이 사건 상가의 각 구분건물에는 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 각 마쳐져 있다.
라. 이 사건 아파트의 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)은 주차면적 총 1,034면 규모로 이 사건 대지의 지하에 설치되어 있다. 이 사건 주차장의 출입구에는 차단기가 설치되어 있는데, 이 사건 아파트와 상가의 입주민은 통행카드를 발급받아 차단기를 열어 출입할 수 있다. 상가방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 이 사건 주차장에 출입하다가, 2019. 1. 25. 이후에는 피고 측의 제지로 이 사건 주차장을 이용하지 못하고 있다.
마. 이에 원고가 피고에게 이 사건 주차장 개방을 요구하자, 피고는 2019. 2. 11. 회의를 열어 ‘이 사건 상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정하여 상가관계자들의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다’는 취지의 결의를 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5, 11호증, 을 제1, 6호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 상가의 구분소유자로서 이 사건 주차장을 포함한 이 사건 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 상가의 임차인과 방문객의 이 사건 주차장 사용을 방해하고 있으므로, 피고에 대하여 위와 같은 방해행위의 금지를 구한다.
나. 청구원인에 대한 판단
1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결 참조).
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 이 사건 대지에 건축되어 있는 이 사건 아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 대지에 설치된 이 사건 주차장은 이 사건 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고는 이 사건 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 이 사건 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다.
다. 피고의 주장에 대한 판단
(1) 피고는, 이 사건 아파트 입주자대표회의에서 이 사건 상가에 5대 분량의 주차공간을 허용하기로 결의하였으므로, 피고가 상가방문객들의 주차를 제한한 것은 공용부분의 관리로서 유효하다는 취지로 주장한다.
살피건대, 민법 제263조는 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있다. 그러나 집합건물의 공용부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한하는 것은 타당하지 않고, 이에 집합건물법 제10조 제2항은 집합건물의 공용부분에 관하여는 같은 법 제11조 내지 제18조에서 정하는 바에 따른다고 규정하여 공유에 관한 민법 규정은 적용되지 않음을 명백히 하고 있다. 나아가 집합건물법 제11조는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제10조제2항에 따르면 위 제11조는 강행규정이므로, 규약으로도 그 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수 없다[대법원 2018.12.28. 선고 2018다260138 판결, 한국사법행정학회, 주석민법(제4판) 물권(2), 228-229면 참조].
다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취지에 비추어 가능하고, 같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관하여는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있지만, 객관적·합리적으로 보아 해당 공용부분의 사용목적에 어긋나게 정하는 것은 무효라고 판단된다.
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 이 사건 아파트 및 상가의 관리단집회에서 원고의 이 사건 주차장 사용을 제한하는 의결을 하거나 규약을 제정하였음을 인정할 증거가 없고, 이 사건 아파트 입주민들로 구성된 피고의 의결이 상가 구분소유자인 원고에게 효력이 미친다고 볼 근거가 없으며, 설령 관리단집회에서 전체 상가 5개 호실에 2개 내지 5개의 주차면만을 제공하는 내용의 결의가 통과되거나 그러한 규약이 제정되더라도 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정에 비추어 보면, 이는 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없으므로 집합건물법 제10조, 제11조에 반하여 무효라고 판단된다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 이 사건 상가의 위치나 이용현황에 비추어 이 사건 상가에는 외부에서 차량을 이용하여 방문하는 고객들도 상당히 많을 것으로 보인다. 그런데 이 사건 아파트의 경비원이 상가방문객의 주차장 출입을 제한함으로 인하여 차량을 이용해 이 사건 상가를 방문하려는 고객들은 외부의 다른 주차공간을 찾아 주차를 한 후 이 사건 상가에 돌아와야 하는바, 일반 고객들이 그와 같은 번거로움과 불편함을 감수하고 이 사건 상가를 이용하리라고는 기대하기 어렵다.
② 위와 같은 통행의 직접성 및 접근성 감소는 매출하락 등 현재 상가를 운영하고 있는 입점자들의 영업에 상당한 지장을 줄 뿐만 아니라 이 사건 상가의 기능과 효용, 교환가치에도 부정적인 영향을 미쳐 구분소유자인 원고의 재산권에 중대한 제한을 초래한다.
③ 반면 피고로서는 상가방문차량의 이 사건 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않더라도 상가방문차량들로 하여금 경비원에게 방문 목적을 말하고 방문증을 발급받아 출입하게 하는 등의 방법으로 아파트 단지 내 불법주차 근절 등 주차장 출입통제의 목적을 어느 정도 달성할 수 있다고 보이고, 이를 위하여 소요되는 비용도 크지 않을 것으로 보인다.
④ 한편 이 사건 아파트가 준공된 2004년경부터 2019. 1.경까지 피고는 이 사건 상가의 임차인 또는 방문객이 이 사건 주차장을 이용하는 것을 통제하지 않았던 것으로 보이는바, 상가이용자의 주차장 이용을 통제하지 않으면 이 사건 아파트 입주자의 주차공간이 현저히 부족해지는 결과가 초래한다는 등의 사정이 존재한다고 볼 자료를 찾기 어렵다.
(2) 피고는 이 사건 아파트 및 상가의 건축허가 시 상가 5세대에 2대분의 주차공간이 배정되었고, 이는 주차장법 시행령 별표 1에 따른 법정주차대수와 일치하므로, 원고에게 2대의 주차를 허용하는 것은 유효하다는 취지로도 주장한다.
그러나 이는 건축 관계법령상 허가요건을 충족하였음에 불과하고, 상가 구분소유자들이 이에 개별적으로 동의하였다는 점을 인정할 증거가 없는 이상, 그와 같은 사정을 들어 원고의 주차장 이용을 제한할 수는 없다.
(3) 또한 피고는 원고와 같은 상가 소유자들이 배정된 주차면적에 따른 주차장의 유지관리비를 납부하지 않고 있기 때문에 이 사건 주차장을 사용할 권리가 없다고 주장한다.
그러나 원고가 이 사건 주차장을 사용하기 위하여 일정한 사용료와 관리비를 부담하여야 하더라도 피고가 원고에게 위 의무의 이행을 구함은 별론으로 하고, 이러한 의무불이행을 이유로 원고의 이 사건 주차장의 사용 자체를 방해할 수는 없다고 판단된다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 조인영(재판장) 이인호 석윤민