<질의요지>
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제76조제1항제7호라목에서는 같은 법 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용에 관하여 같은 항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 하되, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 같은 법 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)하거나 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있는바,
공유물의 분할(기존 공유관계를 해소하고 전매제한대상인 주거전용면적 60제곱미터 이하 주택을 1인(1세대를 포함함)의 단독소유로 분할하는 경우를 전제로 함.)이 같은 법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 ‘전매’의 범위에 포함되는지?
<회 답>
공유물의 분할은 도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 ‘전매’의 범위에 포함됩니다.
<이 유>
먼저 도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에서는 같은 항 본문에 따라 공급받은 2주택 중 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 같은 법 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)하거나 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있는데, ‘공유’는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분할되어 그 지분에 따라 여러 사람에게 속하는 것을 말하고, 공유물의 분할은 이러한 기존의 권리관계를 폐기하고 공유자 상호 간 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하는 새로운 권리관계를 창설하는 것을 뜻하는바(대법원 2023.6.29. 선고 2023다217916 판결례, 대법원 2013.11.21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결례 등 참조), 같은 법 제76조제1항제7호라목에 따라 공급받은 2주택의 기존 공유관계를 해소하고 각 주택에 대한 소유관계를 새로 하는 공유물의 분할은 그 법리적 성격상 ‘권리의 변동을 수반하는 행위’에 포함된다고 보아야 합니다.
그리고 도시정비법에서 전매제한 규정을 두는 취지는 국민 수요 및 의존도에 비하여 그 공급이 제한되어 있는 부동산 소유권의 강한 공공성을 고려할 때 부동산에 대한 투기 수요를 사전에 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 데 있다고 할 것인데(헌법재판소 전원재판부 2008.9.25. 선고 2004헌마155 결정례 등 참조), 만약 전매제한 대상 주택에 대한 공유물의 분할을 자유롭게 허용하는 경우에는 기존 규제를 우회하는 사례 등이 발생하여 재건축주택 등에 대한 투기수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하려는 입법취지를 저하시킬 우려가 있다는 점에서, 공유물의 분할 또한 같은 법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 행위의 범위에 포함된다고 보는 것이 같은 법 입법취지에 부합하는 해석일 것입니다.
아울러 ① 부동산인 공유물의 분할은 「지방세법」 제11조제1항에 따라 취득세의 부과대상이 되는 등 권리의 취득행위에 해당한다는 점, ② 특히 이 사안은 수 개의 공유물을 분할하는 경우로서 공유자의 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 한 명의 공유자가 하나의 특정 공유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하려는 것으로, 대형주택과 소형주택을 함께 공급하는 이 사안 분양 방식의 특성상 일반적으로 각 주택의 경제적 가치는 기존 지분비율에 상응하지 않을 가능성이 높고 그에 따라 그 경제적 가치의 과부족은 공유자 상호 간 금전으로 조정하여 공유물을 분할하게 될 것인바, 이때 각 공유자가 원래의 공유지분과 다르게 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경이라고 볼 수도 없다는 점(서울고등법원 2022.9.15. 선고 2021누62845 판결례 참조) 등도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 공유물의 분할은 도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 “전매”의 범위에 포함됩니다.
【법제처 25-0721, 2025.12.24.】