제1종일반주거지역 안에서 같은 건축물에 주택과 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 복합 건축하려는 경우 적용되는 층수 제한 [법제처 25-0061]

<질의요지>

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제76조제1항에서는 같은 법 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 4층 이하의 건축물만 해당한다고 규정하면서, ‘4층 이하’ 뒤에 괄호를 두어 「주택법 시행령」 제10조제1항제3호에 따른 단지형 다세대주택(「주택법」 제2조제20호 및 같은 법 시행령 제10조제1항제3호에 따라 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서, 국토계획법 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다세대주택을 말하며, 이하 같음)인 경우에는 5층 이하를 말하며, 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외한다고 규정하고 있는바,

제1종일반주거지역 안에서 같은 건축물에 주택과 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 복합하여 건축하려는 경우로서, 1층 전체를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 지하층에 위치하게 하면서 2층 이상의 층은 모두 주택의 용도로 건축하려는 경우,(「건축법」 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받지 않은 경우로서, 해당 건축물의 지하층에 주택 외의 용도로 사무소가 위치한 경우임을 전제함) 국토계획법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용하여 필로티 구조인 1층을 층수에서 제외할 수 있는지?

 

<회 답>

이 사안의 경우, 국토계획법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용할 수 없어 필로티 구조인 1층을 층수에 포함해야 합니다.

 

<이 유>

먼저 국토계획법 제36조제1항에 따른 용도지역을 세분하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제30조제1항제1호나목(1)에서는 제1종일반주거지역을 ‘저층주택’을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 규정하고 있고, 같은 영 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수를 4층 이하로 제한하되, 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외하도록 규정하고 있을 뿐, 문언상 필로티 전체를 주차장으로 사용하고 지하층에 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 위치하는 경우를 층수 제한 예외 규정의 적용 대상으로는 규정하고 있지 않습니다.

그리고 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 층수 제한을 규정하면서 그 층수 제한 원칙에 대한 예외도 같이 규정하고 있는데, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석해서는 안 되고 그 문언과 취지에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있는바,(대법원 2020.5.28. 선고 2017두73693 판결례 참조) 같은 호에 따른 제1종일반주거지역 안에서의 층수 제한은 건축물 전체의 층수에 대한 것이므로, 하나의 건축물 안에 여러 용도가 함께 건축되어 있어 각 용도에 대해 적용되는 건축물 층수 제한이 다른 경우라면 그 중 더 엄격한 것을 적용해야 할 것입니다.(법제처 2021.7.20. 회신 21-0347 해석례 참조)

그런데 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에서는 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택에 대해서만 필로티 구조인 1층에 대해 층수에서 제외하는 규정을 두고 있고 그 밖의 용도로 사용되는 건축물에 대해서는 4층 이하의 층수 제한을 적용하도록 규정하고 있는바, 주택과 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 같은 건축물 내에 있다면, 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 해당 건축물의 어디에 위치해 있는지 여부와 관계없이 이를 전체 건축물이 단지형 다세대주택인 경우와 같다고 할 수는 없는바,(다만, 이와 같이 보는 경우에도 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에서 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외한다고 규정하고 있으므로, 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 해당 기준을 충족하여 건축물의 1층의 일부에 위치하는 경우에 한해 예외적으로 그 건축물 전체를 단지형 다세대주택에 해당하는 것으로 보고 필로티 구조의 1층을 층수 산정에서 제외할 수 있음.) 단지형 다세대주택을 대상으로 하는 층수 제한 예외 규정이 동일하게 적용될 수 없으므로, 이 사안의 경우 일반적으로 적용되는 4층 이하의 층수 제한이 적용된다고 보는 것이 법령의 규정체계에 부합하는 해석입니다.

또한 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에서 단지형 다세대주택 등에 대해 층수 제한을 완화하여 규정한 취지(2009.5.13. 대통령령 제21488호로 일부개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정이유 참조)는, 주택법령에서 건축위원회 심의를 거친 단지형 다세대주택에 대해 5층까지 건축할 수 있도록 규정하였으나, 국토계획법령상 제1종일반주거지역에서는 층수가 4층으로 제한되어 있어 이를 적용하기 곤란하였던 문제를 해결하고, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외하도록 하여, 쾌적하고 저렴한 소형주택을 공급하기 위하여 도입된 도시형 생활주택의 신속하고 원활한 입지가 이루어질 수 있도록 하려는 데에 있는바, 이러한 입법취지에 비추어 보면 같은 호에 명시적인 규정이 없음에도 ‘주택의 공급’과 관련이 없는 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 같은 건축물에 주택과 복합하여 건축하려는 경우까지 층수 제한의 완화를 적용받을 수 있다고 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

한편 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서에 따라 다세대주택의 층수 산정 시 지하층이 주택의 층수에서 제외되므로 건축물의 층수와 관련이 없는 지하층에 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 둔 이 사안의 경우에는 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에 따라 필로티 구조의 주차장으로 사용된 1층을 해당 건축물의 층수에서 제외할 수 있다는 의견이 있으나, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서에 따라 다세대주택의 층수 산정 시 지하층이 주택의 층수에서 제외되는 것과 별개로 건축물의 전체 용도를 판단하는데 있어 지하층의 용도를 따로 제외하고 판단해야 하는 것은 아닌 점, 종전에는 다세대주택의 층수 산정 시 ‘1층 전부’를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에 필로티 부분을 층수에서 제외하도록 규정하고 있었는데, 대지활용률이 떨어지고 1층 필로티 주차장을 장려하려는 정책의 실효성이 낮아지는 문제가 있어 이를 해결하기 위해(2007.2.28. 대통령령 제19920호로 일부개정된 「건축법 시행령」 개정이유 참조) 2007년 2월 28일 대통령령 제19920호로 일부개정된 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서에서 다세대주택의 1층이 필로티 구조의 주차장으로 사용됨을 전제로 ‘그 1층’의 일부에 한해 주택 외 용도의 사용을 예외적으로 허용한 것인바, 이를 넘어 건축물의 1층이 아닌 지하층에 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 두는 경우까지 해당 층수 완화에 관한 규정을 적용하겠다는 취지로 보기는 어려운 점(「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 개정 내용은 이후 2009.5.13. 대통령령 제21488호로 일부개정된 국토계획법 시행령 별표 4 제1호에 반영되었음.) 등을 고려할 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 이 사안의 경우 국토계획법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용할 수 없어 필로티 구조인 1층을 층수에 포함해야 합니다.

 

【법제처 25-0061, 2025.05.20.】