시장등은 용도변경을 하려는 자에게 집합건물법에 따른 결의 관련 자료를 요구할 수 있는지 [법제처 25-0227]

<질의요지>

「건축법」 제19조제2항에서는 같은 법 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “시장등”이라 함)의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제12조의2제1항에서는 같은 법 제19조제2항에 따라 용도변경의 허가를 받으려는 자는 별지 제1호의4서식의 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서에, 용도변경의 신고를 하려는 자는 별지 제6호서식의 건축·대수선·용도변경 (변경)신고서에 같은 항 각 호의 서류를 첨부하여 시장등에게 제출하여야 한다고 규정하면서, 같은 항제1호에서는 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도를, 같은 항제2호에서는 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 각각 규정하고 있는 한편,

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함) 제15조제1항에서는 집합건물의 공용부분 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정하되(본문), 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 법 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다고 규정(단서)하고 있는바,

집합건물의 공용부분을 포함하여 「건축법」 제19조제2항에 따라 ① 용도변경의 허가를 받거나 ② 용도변경 신고(건축법상 인허가의제 효과를 수반하는 건축신고의 경우 수리를 요하는 신고(대법원 2010두14954 판결례 등 참조)로서 실질적 요건의 심사가 가능하므로, 이 사안의 경우 실질적 요건을 확인할 수 있는 수리를 요하는 신고임을 전제함)를 하려는 경우, 시장등은 용도변경을 하려는 자에게 집합건물법 제15조제1항에 따른 결의(이하 “집회결의”라 함)에 관한 자료를 제출하도록 요구할 수 있는지?

 

<회 답>

이 사안의 경우, 시장등은 용도변경을 하려는 자에게 집회결의에 관한 자료를 제출하도록 요구할 수 있습니다.

 

<이 유>

먼저 「건축법」 제19조제2항 및 같은 법 시행규칙 별지 제1호의4서식에 따른 용도변경 허가 신청서, 별지 제6호서식에 따른 용도변경 신고서에 따르면 용도변경에 관한 허가 신청 또는 신고를 할 때에는 신청서 또는 신고서에 용도변경을 하려는 건축주를 기재하도록 규정하고 있는바, 그렇다면 시장등은 「건축법」 제19조제2항에 따라 용도변경의 허가를 신청하거나 신고한 내용을 심사하는 과정에서 이를 신청한 자가 정당한 건축주인지 여부를 확인할 수 있다고 할 것인데, 이 사안과 같은 집합건물의 경우에는 다수의 구분소유자가 존재하므로, 이러한 구분소유자를 대상으로 「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 하려는 것인지에 대해서 확인할 필요가 있을 수 있고, 그 과정에서 용도변경 대상에 집합건물의 공용부분이 포함되어 있다면 집합건물 공용부분의 변경 등 관리에 대해서는 집회결의의 방식으로 의사를 결정하도록 하고 있는 집합건물법 제15조의 규정을 고려할 때, 시장등은 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경의 허가 신청 또는 신고 사항을 확인하는 과정에서 필요한 경우 용도변경 허가 신청 또는 신고가 정당한 권리자에 의해 이루어진 것인지 또는 적법한 의사결정을 통해 이루어진 것인지 확인하기 위해 집회결의에 관한 자료를 제출하도록 요구할 수 있다고 할 것(수원지방법원 2017.4.27. 선고 2016구합67272 판결례 등 참조)입니다.

그리고 집합건물법 제30조제1항, 제39조 및 제41조에서는 집합건물의 구분소유자 등에게 규약, 의사록 및 집회결의 자료의 작성 및 보관 의무를 규정하고 있고, 이를 위반하는 경우 소관청[특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장을 말하며(집합건물법 제24조제6항 참조), 이하 같음]은 같은 법 제66조제3항제5호에 따라 200만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있으며, 특히 같은 법 제26조의5제1항제6호 및 같은 법 시행령 제11조의2에서는 특별시장·광역시장·도지사 및 시장등은 집합건물의 효율적인 관리와 주민의 복리증진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인(집합건물법 제24조에 따라 선임된 관리인을 말함)에게 제30조제1항, 제39조제1항 및 제41조에 따른 규약, 관리단집회 의사록, 관리단집회의 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보 등의 제출을 요구할 수 있도록 명시하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 시장등은 집합건물의 소유 및 관리가 집합건물법에 따라 제대로 이루어지고 있는지에 관하여 감독할 수 있는 권한을 부여받고 있는바, 「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 하려는 경우에 집합건물법에 따라 이루어지는지를 확인·점검하기 위하여 집회결의 등에 관한 자료의 제출을 요구할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

또한 일반적으로 행정청은 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되는 경우에는 허가를 거부할 수 있고,(대법원 1992.12.11. 선고 92누3038 판결례 참조) 신고 당시에 관계 법규를 위반한 사항이 있다면 신고 단계에서 이를 심사하여 신고의 수리를 거부할 수 있는 점,(대법원 2009.6.11. 선고 2008두18021 판결례 참조) 「건축법」상 건축허가 또는 건축신고의 경우에도 건축허가 또는 건축신고의 내용에 관련 법규를 위반하는 내용이 포함되어 있었다면 「건축법」상 기준을 갖추었다고 하더라도 그 허가 또는 신고의 수리를 거부할 수 있으며,(대법원 2018.6.19. 선고 2015두43117 판결례 등 참조) 이는 건축허가 및 건축신고에 관한 규정을 준용(건축법 제19조제7항 참조)하고 있는 용도변경의 허가 및 신고에도 동일하게 적용되는바(서울고등법원 2023.11.16. 선고 2023누30200 판결례 참조), 「건축법」상 용도변경의 허가 신청 또는 신고가 있을 때에는 관계 법규의 위반 여부를 함께 살필 수 있다고 할 것인데, 이 사안과 같이 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경의 대상이 되는 건축물이 집합건물이고, 집합건물의 공용부분을 포함하여 「건축법」상 용도변경을 하려고 한다면 집합건물법 제15조에 따른 집회결의 절차를 거쳐야 하는바, 이 사안의 경우에는 「건축법」상 용도변경에 관한 허가 또는 신고의 수리 여부를 심사할 때 위반 사실이 있는지를 확인해야 하는 관련 법규에 집합건물법이 포함된다고 할 것이어서 집회결의에 관한 자료의 제출을 요구할 수 있다고 할 것입니다.

아울러 시장등이 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경을 하려는 자에게 집회결의에 관한 자료를 제출하도록 요구할 수 없다고 한다면, 이 사안과 같이 다수의 구분소유자로 구성되어 있는 집합건물의 공용부분을 포함한 용도변경 허가 신청 또는 신고가 정당한 권리자에 의해 이루어진 것인지 여부 또는 적법한 의사결정을 통해 이루어진 것인지 여부 등을 확인하지 않고 용도변경 허가를 하거나 신고를 수리하게 되는데, 그러한 경우 「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 하는 과정에서 또는 용도변경된 결과에 따라 적법하지 않은 의사결정으로 인해 그 용도변경에 동의하지 않은 다른 구분소유자에게 손해가 발생할 우려가 있고, 구분소유자 간의 분쟁으로 인하여 용도변경 절차가 사실상 진행될 수 없는 경우도 발생할 수 있는바, 시장등이 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경을 하려는 자에게 집회결의에 관한 자료를 제출하도록 요구하고, 이를 확인하도록 하는 것이 불필요한 행정력을 낭비하거나 국민에게 피해가 발생하는 등의 문제를 예방할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

따라서 이 사안의 경우, 시장등은 용도변경을 하려는 자에게 집회결의에 관한 자료를 제출하도록 요구할 수 있습니다.

 

【법제처 25-0227, 2025.05.07.】