◆ 공동주택(아파트)의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지(「주택법 시행령」 제50조제3항 등 관련)
<질 의>
❍ 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위하여 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 하는지?
<회 답>
❍ 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 할 것입니다.
[이 유]
❍ 「주택법」 제2조제12호에서는 “입주자”란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다고 규정하면서 같은 호 다목에서 같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)이라고 규정하고 있고, 같은 법 제43조제7항제2호에서는 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 같은 법 시행령 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 같은 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있는바,
❍ 이 사안에서는 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위하여 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 하는지가 문제될 수 있습니다.
❍ 살피건대, 「주택법」 제2조제1호에 따르면 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로서 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 조제2호에 따르면 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정하고 있으므로, 공동주택을 구성하는 각각의 주택은 세대 단위로 구성된다고 할 것이고, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의를 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성하도록 함으로써 세대 단위로 동별 대표자의 선거권을 부여할 수 있도록 하고 있는바(법제처 2013.5.28. 회신 13-0156 해석례 참조), 그렇다면 동별 대표자를 선출하는 선거권뿐 아니라 피선거권도 공동주택을 구성하는 각각의 주택(세대) 단위로 행사하도록 하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
❍ 그런데, 「주택법」 제2조제12호 및 같은 법 시행령 제50조제3항에 따르면 동별 대표자가 될 수 있는 자로서 해당 공동주택의 입주자란 원칙적으로 “주택의 소유자”라고 할 것인바, 주택의 소유형태는 단독소유뿐 아니라 공동소유도 포함된다고 할 것이므로, 여기서 말하는 주택의 소유자가 단독소유자에 한정된다고 보는 것은 곤란하다고 할 것이나, 동별대표자의 피선거권이 공동주택을 구성하는 각각의 주택(세대) 단위로 부여된다는 점을 고려해 볼 때, 주택의 공동소유자 모두에게 아무런 제한 없이 해당 동별대표자 선거에 입후보할 수 있도록 하는 것은 허용되기 어렵다고 할 것입니다.
❍ 다만, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하는 것이고, 과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있는 점(대법원 2001.11.27. 선고 2000다33638, 33645 판결 참조)에 비추어 볼 때, 주택의 공동소유자가 동별대표자 선거에 입후보하려는 경우에는 해당 주택에 부여된 피선거권을 행사할 수 있는 권원을 확보하는 의미에서 나머지 공동소유자로부터 동의 또는 위임(그 동의 또는 위임의 방식이 명시적이어야 하는지 여부는 별론으로 함)을 받도록 하되, 그 동의 또는 위임은 동별대표자로 입후보하려는 공유자 자신의 지분을 포함하여 해당 주택 공유지분의 과반수에 상당하는 동의면 족하다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
❍ 아울러, 「주택법」 제43조제2항 및 제3항에 따르면 입주자대표회의는 해당 공동주택의 입주자들을 대표하여 그 공동주택을 관리하는 주체이고, 같은 법 시행령 제50조제1항에 따르면 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원으로서 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자라고 할 것인바, 이처럼 입주자들의 대의기구로서 해당 공동주택의 관리에 관하여 입주자들의 다양한 이해관계를 조정하여야 하는 입주자대표회의의 지위와 성격에 비추어 볼 때, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자도 다양성과 대표성을 가지는 것이 타당하다고 할 것인데, 하나의 주택(세대)을 공동소유한 공동소유자들에게 아무런 제한 없이 동별 대표자의 피선거권을 부여할 경우 하나의 주택(세대)에서 복수의 동별 대표자가 선출될 수 있는 가능성을 열어둠으로써 위와 같은 법 취지에 부합하지 아니하는 결과가 초래된다고 할 것입니다.
❍ 따라서, 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0526, 2013.11.19.】