◆ 공동주택의 부대시설인 주차장을 불특정·다수의 일반인에게 유료 개방하는 것이 공공주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는지 여부(「주택법」 제42조 등 관련)
<질 의>
❍ 공동주택의 부대시설인 주차장을 입주자·사용자 외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것이 허용되는지?
<회 답>
❍ 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자·사용자 외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것은 위 주차장을 영리목적으로 이용하는 것이기 때문에 허용되지 않습니다.
[이 유]
❍ 「주택법」 제2조제8호가목에 따르면 주차장은 주택에 딸린 부대시설로 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항제2호, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항제1호 및 같은 조제3항에 따르면 주택단지에 건설하는 주택은 주택규모별로 일정한 기준 이상의 주차장을 설치하고, 주택단지에 건설하는 주택(부대시설 및 주민공동시설을 포함함) 외의 시설에 대하여는 「주차장법」이 정하는 바에 따라 산정한 부설주차장을 설치하도록 규정하고 있는데, 「주차장법」 제2조제1호다목, 제19조제2항·제3항, 제19조의3제1항에 따르면 건축물 등에 부대하여 설치된 부설주차장은 해당 시설물의 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있고, 부설주차장을 관리하는 자는 주차장에 자동차를 주차하는 사람으로부터 주차요금을 받을 수 있다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 공동주택의 부대시설인 주차장을 입주자·사용자 외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것이 허용되는지가 문제될 수 있습니다.
❍ 살피건대, 이 사안에서의 주차장은 「주택법」 제2조제8호가목, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항제1호에 따라 설치된 공동주택의 부대시설로서, 「주택법」 제16조에서 주택건설사업계획의 승인 시 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합한 주택을 건설·공급하기 위하여 부대시설의 설치를 의무화하고 있는 점에 비추어 볼 때, 원칙적으로 입주자 등의 주거생활에 제공되는 비영리목적으로 사용되어야 하는 시설이고, 이는 공동주택에서 부대시설은 영리를 목적으로 하지 아니할 경우에 한하여 용도변경신고가 허용된다고 규정한 「주택법」 제42조제2항제1호, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3의 규정취지에 비추어 보더라도 용도변경 전의 부대시설도 영리 목적으로 이용할 수 없음을 전제하고 있다 할 것이며(서울북부지방법원 2006.12.21. 선고 2006노1178 판결, 서울행정법원 2009.11.19. 선고 2009구합30004 판결 등 참조), 「주차장법」에서 부설주차장은 일반의 이용에 제공할 수 있고, 주차요금을 받을 수 있다고 규정하고 있더라도 공동주택의 주차장은 위와 같은 이유로 일반의 이용이 제한될 수밖에 없습니다.
❍ 그런데, 여기서 영리를 목적으로 하는지 여부는 수익성이 있는지 여부, 그 이용규모, 횟수, 태양 등에 비추어 수입을 목적으로 하면서 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는 것인지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 판단하여야 하는바(대법원 1999.7.9. 선고 97누20724 판결 참조), 원래 입주자 등의 주거생활에 제공되어 비영리목적으로 사용되어야 하는 시설을 그 주차장의 이용만을 목적으로 하는 불특정·다수의 일반인에게 제한 없이 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받고, 그 이용에 계속적, 반복적으로 제공하는 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 그 공동주택 주차장의 운영은 영리성이 있거나 영리를 목적으로 하는 수익사업이라 할 것입니다.
❍ 따라서, 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자·사용자 외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것은 위 주차장을 영리목적으로 이용하는 것이기 때문에 허용되지 않습니다.
※ 법령정비의견
- 공동주택의 부대시설을 영리목적으로 사용할 수 없다는 것의 법적 근거가 되는 「주택법」 제42조제2항제1호, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3의 관련 규정이 영리목적 유무는 용도변경 시에만 적용된다거나, 특히 「주차장법」과의 관계에서 주차장은 영리목적으로도 할 수 있다는 등의 오해의 소지가 있으므로, 공동주택의 부대시설은 영리목적으로 사용할 수 없음을 주택법령에 명확히 규정할 필요가 있다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0217, 2013.12.27.】