◆ 공동주택 관리에 필요한 장기수선계획의 조정은 3년마다 의무적으로 해야 하는지, 임의적으로 할 수 있는지(주택법 제47조 등 관련)
<질 의>
❍ 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는지?
<회 답>
❍ 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다.
[이 유]
❍ 「주택법」 제43조제3항에서는 입주자가 공동주택을 건축한 사업주체로부터 관리요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제47조제2항에서는 위 규정에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
❍ 한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 「주택법」 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있어, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
❍ 살피건대, 「주택법」 제47조제2항에서는 그 문언상 “조정할 수 있으며”라는 형식으로 되어 있어 장기수선계획의 조정이 임의적 사항임을 명백히 하고 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항의 “3년마다 조정하되”라는 문구가 문언상 반드시 “3년마다 조정하여야 하되”라고만 해석되는 것이라 보기 어려우며, 오히려 상위법인 「주택법」 제47조제2항과의 조화를 고려하면, “3년마다 조정할 수 있되”라고 해석하는 것이 위 문구의 문언상 의미를 보다 잘 드러낼 뿐만 아니라 법체계에도 부합한다 할 것입니다.
❍ 또한, 「주택법」 제101조제2항제2호에서는 같은 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있고, 같은 조제3항에서는 같은 법 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자(제10호), 같은 법 제59조제1항에 따른 장기수선계획에 대한 보고나 자료제출 등의 명령을 위반한 자(제16호)에게 각각 500만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있을 뿐, 같은 법 제47조제2항에 따른 장기수선계획을 조정하지 아니한 자에게 직접적으로 과태료 등의 제재조치를 취할 수 있도록 하는 명시적 규정을 두고 있지 아니한 점에 비추어 볼 때에도 장기수선계획의 조정을 의무사항으로 보기는 어렵다고 할 것입니다.
❍ 한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제1항, 제30조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립기준을 살펴보면, 공동주택의 주요시설에 대한 수선주기가 그 구체적 시설 및 수선 방법에 따라 3년, 5년, 8년, 10년 등으로 상이하게 규정되어 있으나 모두 3년 이상의 주기로 규정되어 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는 것에 비추어볼 때, 주택법령에서는 입주자대표회의 및 관리주체가 장기수선계획의 조정이 필요하다고 판단될 경우 이를 할 수 있도록 규정하면서, 장기수선계획을 지나치게 수시로 바꾸는 것은 공동주택의 주요시설에 대한 안정적 수선 및 관리에 있어 바람직하지 않다는 입법적 판단에 따라 그 기간을 3년으로 규정하고, 필요할 경우 3년이 경과하기 전에도 일정한 절차를 거쳐 이를 조정할 수 있도록 규정한 것으로 해석하는 것이 법체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
❍ 따라서, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다.
※ 법령정비 의견
- 현행 「주택법」 제47조제2항에서는 “입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며”라고 규정하고 있으나, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서는 “법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되”라고 규정하고 있어, 장기수선계획의 조정을 반드시 3년마다 의무적으로 하여야 하는지 여부가 해석상 논란이 될 수 있으므로, 정책적 판단에 따라 해석상 논란이 없도록 이를 명확히 규정하는 등 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 12-0396, 2012.08.02.】