주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 재건축결의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우, 동의에 필요한 의결정족수(=조합원 3분의 2 이상) 및 이러한 의결정족수에 못 미치는 동의로 가결될 수 있도록 정한 정관 규정의 효력(=무효)
◆ 대법원 2014.03.27. 선고 2011두3692 판결 [사업시행계획승인결의무효확인]
♣ 원고, 상고인 /
♣ 원고보조참가인, 상고인 /
♣ 피고, 피상고인 / 가락시영아파트주택재건축정비사업조합
♣ 원심판결 / 서울고법 2011.1.18. 선고 2010누19135 판결
<주 문>
원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고들의 주위적 청구에 관한 상고를 모두 기각한다.
<이 유>
상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 판단한다.
1. 구 도시 및 주거환경정비법(2007.12.21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법이라고 한다)은 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서(제20조제1항제8호, 제15호), 이를 변경하기 위하여는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요하도록 하고 있다. 따라서 재건축조합 정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는, 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조제3항, 제1항제8호 및 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다. 이와 달리 재건축조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관하여 그것이 당초의 재건축결의의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 불구하고 조합원의 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있는 경우에는, 재건축결의의 내용이 용이하게 변경되어 재건축결의의 기초가 흔들릴 수 있을 뿐 아니라 일단 변경된 내용도 이해관계를 달리하는 일부 조합원들의 이합집산에 의하여 다시 변경될 수 있어 권리관계의 안정을 심히 해하고 재건축사업의 원활한 진행에 상당한 장애를 초래할 수 있으므로, 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 그 효력을 인정하기 어렵다고 할 것이다(대법원 2012.8.23. 선고 2010두13463 판결 등 참조).
2. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, ① 피고 조합의 제2차 재건축결의 당시 조합원들로부터 받은 동의서에는 ‘신축건축물의 설계개요’에 관하여 지상 16 ~ 40층, 25평형: 1,562세대, 33평형: 2,699세대, 38T평형: 583세대, 44평형: 473세대, 47T평형: 680세대, 50평형: 512세대, 54L평형: 138세대, 62평형: 352세대, 64L평형: 276세대, 총세대수 7,275세대, 용적률 약 250%로 기재되어 있고, ‘철거 및 신축비용 개산액’은 약 1조 2,462억여 원으로, ‘건물의 철거 및 비용부담’은 평균 무상지분율 160% 등으로 각 기재되어 있었던 사실, ② 서울특별시는 그 후 피고 조합의 재건축사업 용적률을 229.99% 이하, 층수 평균 16층 이하, 전체 세대 중 전용면적 60㎡ 이하: 1,622세대(20%, 임대주택 1,054세대 포함), 전용면적 60~85㎡: 4,252세대(52.5%, 임대주택 325세대 포함), 전용면적 85㎡ 초과: 2,232세대(27.5%), 총 세대수 8,106세대로 하는 등의 정비계획을 수립·고시한 사실, ③ 이에 따라 피고 조합은 신축건축물의 설계개요를 지상 8~30층, 아파트 24평형: 1,806세대, 30평형: 400세대, 33평형: 2,997세대, 38평형: 1,376세대, 42평형: 1,202세대, 50평형: 303세대, 60평형: 22세대, 총 세대수 8,106세대로 정하는 ‘사업추진 및 사업시행인가에 관한 건’을 조합원 총회에 상정하였고, 사업시행계획의 결정 사항을 조합원 과반수 출석, 출석조합원 과반수 찬성으로 의결한다는 피고 조합의 정관에 따라 조합원 57.22%의 찬성 결의를 얻은 후 이를 내용으로 하는 이 사건 사업시행계획을 수립하여 인가를 받은 사실, ④ 이와 같은 사업시행계획이 수립됨으로써 제2차 재건축결의시와 비교하여 신축건물의 설계 개요 사항 중 신축건물의 층수, 평형 구성, 세대수, 용적률이 앞서와 같이 변경됨으로 인하여 조합원들 중 약 29%(1958명)가 47평형 이상을 분양받을 수 있었다가 약 5%(325명)만이 50평과 60평 아파트를 분양받을 수 있게 되었고, 종전의 가락시영1차아파트 17평을 소유한 조합원은 33평형을 분양받을 경우 종전보다 4배 이상 분담금이 증가하고, 2차아파트 17평을 소유한 조합원은 38평형을 분양받을 경우 종전보다 3배 이상 분담금이 증가하게 되었으며, 피고 조합의 사업비는 약 1조 2,462억여 원에서 약 3조 545억여 원으로, 조합원 평균무상지분율은 160%에서 144.6%로 각 변경된 사실 등을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 사업시행계획은 ‘조합의 비용부담’이나 ‘계약서에 포함될 내용’을 당초 재건축 결의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경하는 것이므로 특별다수의 동의요건을 요하는 정관변경 절차를 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 사업시행계획이 피고 조합의 정관에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 결의되었다는 점만으로 적법하다고 할 수는 없고, 여기에는 조합원 3분의 2 이상의 동의요건을 갖추지 못한 흠이 있다고 할 것이다.
다만 이 사건 사업시행계획을 수립할 무렵에는 재건축결의 당시와 비교하여 신축되는 아파트의 설계개요 등이 실질적으로 변경된 경우의 결의요건에 관한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았으므로, 이 사건 사업시행계획에 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못한 흠이 객관적으로 명백하다고 보기는 어렵다.
3. 원심은 이 사건 사업시행계획이 구 도시정비법상 특별다수의 동의가 필요한 정관의 변경 등에 해당하지 아니하므로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하지 아니하다고 보아 이 사건 사업시행계획의 무효확인을 구하는 주위적 청구와 그 취소를 구하는 예비적 청구를 모두 배척하였는바, 이러한 원심판결에는 구 도시정비법상 사업시행계획의 동의요건 등에 관한 법리오해의 위법이 있으나, 앞서 본 바와 같이 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못한 흠이 객관적으로 명백하다고 볼 수 없어 이 사건 사업시행계획의 무효사유는 될 수 없으므로, 그 무효확인을 구하는 주위적 청구에 관한 원심의 판단은 그 결론에 있어서는 정당하여 판결에 영향을 미친 위법이 없고, 예비적 청구에 관한 원심의 판단에는 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 주위적 청구에 관한 상고는 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영