택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우, 명시적 약정이 없더라도 분양사업자가 수분양자에게 주택 건축 및 통행이 가능하도록 인접 부지에 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 분양계약이 이루어졌다고 추정되는지 여부(원칙적 적극)
<판결요지>
택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에, 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면, 분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성·분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다.
◆ 대법원 2014.03.27. 선고 2011다107184 판결 [소유권이전등기]
♣ 원고, 상고인 /
♣ 피고, 피상고인 /
♣ 원심판결 / 수원지법 2011.11.15. 선고 2011나17820 판결
<주 문>
원심판결 중 도로의 개설, 도로 사용의 승낙, 통행권의 확인을 구하는 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고들의 나머지 상고를 기각한다.
<이 유>
상고이유를 판단한다.
1. 소유권이전등기청구에 관한 상고이유에 대하여
가. 원심은 제1심판결을 인용하여, (1) ① 피고가 2001.8.18. 경주김씨차곡파종중(이하 ‘소외 종중’이라고 한다)으로부터 소외 종중 소유의 광주시 (주소 1 생략) 임야 8,033㎡(이하 ‘분할 전 산 87 임야’라 한다)를 1,093,500,000원에 매수한 사실, ② ‘분할 전 산 87 임야’는 2001.12.6. 산 87 임야 2,803㎡와 산 87-1 임야 5,230㎡로 분할되고, 분할된 산 87 임야는 2003.5.12. 522-26 임야 2,803㎡로, 산 87-1 임야는 2001.12.12. 522-13 임야 5,230㎡로 등록전환되었으며, 522-13 임야는 2001.12.12. 522-13 임야 777㎡(이하 ‘522-13 현황토지’라 한다), 522-21 임야 774㎡, 522-22 임야 774㎡, 522-23 임야 701㎡, 522-24 임야 574㎡, 522-25 임야 1,630㎡(이하 ‘522-25 현황토지’라 한다)로 분할된 사실, ③ 피고는 2002.5.31. 원고 1에게 ‘광주시 (주소 1 생략) 임야 중 270평’을 매매대금 2억 7,000만 원에 매도하고, 2002.8.6. 원고 3에게 위 (주소 2 생략) 임야 574㎡를 2억 원에 매도하였으며, 2002.10.1. 원고 2에게 위 (주소 3 생략) 임야 774㎡를 3억 원에 매도한 사실 등을 인정한 다음, (2) 피고를 상대로 ‘522-25 현황토지’에 관하여 매매계약시 도로로 제공하기로 한 면적에 해당하는 공유지분의 이전을 구하는 원고들의 청구에 대하여, (3) ① 원고 1의 경우, 당초 매매계약의 목적물은 원심 판시 구적도에 의한 지적 변경을 예정한 ‘522-13 예정토지’였으나 소외 종중과의 소송 과정에서 ‘522-13 현황토지’로 묵시적으로 변경되었는데, ‘522-13 현황토지’의 면적 777㎡가 매매계약에서 정한 매매목적물의 면적인 270평에 미치지 못한다는 사실만으로는 피고와 원고 1 사이에 ‘522-25 현황토지’ 중 일부 지분을 매도하기로 하는 약정이 존재한다고 인정하기 어렵고, ② 원고 2, 3의 경우, 매매계약에서 ‘522-25 현황토지’ 중 일부 지분을 이전하기로 약정하였다고 인정할 수 없다는 이유로, 원고들의 위와 같은 청구를 모두 배척하였다.
나. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 사유들과 관련하여 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다. 원고들의 이 부분 상고이유 주장은 이유 없다.
2. 나머지 청구에 관한 상고이유에 대하여
가. 기록에 의하면, 원고들은 청구원인으로 피고가 택지분양계약을 체결한 당사자로서 ‘522-25 현황토지’에 도로개설을 하여 주기로 약정하였다고 주장하면서, 도로의 개설, 도로 사용의 승낙, 통행권의 확인 청구(이하 ‘도로개설 등 청구’라 한다)를 하였다. 그런데 원심은 원고들과 피고 사이에 ‘522-25 현황토지’에 관한 지분을 매도하기로 하는 약정이 인정되지 않는다는 이유만으로 도로개설 등 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단은 지분 이전 약정과 별도로 도로개설 약정을 원인으로 청구하는 원고들의 주장을 오해하여 도로개설 약정에 판단을 누락한 것이므로 위법하다.
나. (1) 주택의 부지로 사용되는 택지에 공로에 이르는 도로가 설치되어 있지 않다면 그러한 택지는 정상적인 사용을 할 수 없으므로 택지에는 도로가 필수적이다. 이에 따라 민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있도록 정하고 있다. 또한 택지에 주택 등 건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 정한 바에 따라 관할 관청으로부터 건축허가를 받거나 건축신고를 하여야 하는데, 건축법 역시 이러한 도로의 필요성을 반영한 규정을 두고 있다. 즉 건축법은 도로를 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로라고 정의하면서(제2조제11호), 통상적인 경우에 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다고 규정함으로써(제44조제1항), 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않고 있다.
이러한 택지와 도로의 관계 및 관련 법률 규정에 비추어 보면, 택지를 조성하여 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에, 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면, 분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성·분양된 택지들의 현황에 적합하게 그 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 그 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상의 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다(대법원 1985.8.13. 선고 85다카421 판결, 대법원 2009.6.11. 선고 2009다8802 판결 등 참조).
(2) 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들에 의하여 인정되는 사실들을 위의 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.
(가) 피고는 ‘분할 전 산 87 임야’에 택지를 조성한 후 분할하여 매도하는 사업자로서, ‘분할 전 산 87 임야’에서 분할된 산 87-1 임야에 관하여 2001.12.12.까지 522-13 임야, 522-21 내지 24 각 임야 및 ‘522-25 현황토지’로 분할하는 절차를 마쳤는데, 그중 ‘522-25 현황토지’는 위 임야들로부터 기존 도로에 이르는 통로로 기능할 수 있는 형상을 갖추고 있다. 피고는 ‘분할 전 산 87 임야’를 택지로 분할·매각하기 위하여, 매수인의 통행 및 주택 건축이 가능하도록 분할된 각 택지에서 기존 도로에 이르는 통로를 개설하여 제공할 필요가 있었고, 이를 고려하여 ‘522-25 현황토지’를 위와 같이 분할한 것으로 보인다.
(나) 피고는 원고 1과의 매매계약 체결과정에서 ① 위 구적도 등을 제시하면서 ‘522-25 현황토지’의 지적을 변경하여 옮기기로 예정한 토지(이하 ‘이 사건 도로 예정부지’라 한다)에 분양될 택지의 이용에 제공되는 도로가 설치될 것으로 설명하고, ② 매매계약 토지 면적을 ‘522-13 예정토지’ 218평과 이 사건 도로 예정 부지 중 52평 상당의 지분을 포함한 270평으로 정하였으며, ③ 특약사항으로 토목공사비, 개발비를 매매대금에 포함시켜 그 비용을 원고 1이 별도로 부담하지 않기로 하였는데 도로 개설에 관한 비용 역시 같이 취급할 수 있을 것으로 보이므로, 결국 피고는 원고 1이 매수하는 토지를 위해서 도로를 개설하여 제공하기로 약정하였다고 인정된다.
(다) 비록 원고 1이 이전받을 택지가 소외 종중과의 소송과정을 통하여 원심 인정과 같이 ‘522-13 예정토지’에서 ‘522-13 현황토지’로 변경됨에 따라 당초 매매계약에서 정한 이 사건 도로 예정부지를 이용한 도로 개설이 사실상 불가능하게 되었지만, ‘522-13 현황토지’에서의 주택 건축 및 원고 1의 통행을 위하여 도로 개설·제공이 필수적이라는 사정에는 변함이 없고, 원고 1이 이전받은 ‘522-13 현황토지’의 면적이 당초 매매계약에서 정한 토지 면적보다 적으므로, 원고 1이 매수한 택지를 위하여 피고의 비용 부담 아래 도로를 개설하여 제공할 의무는 목적물인 택지의 변경에 불구하고 원칙적으로 유지된다 할 것이다.
그리고 피고는 당초 매매계약 체결과정에서 이 사건 도로 예정부지에 도로를 개설한다고 설명하였지만, 이는 통로의 형상을 갖추어 분할되어 있고 택지로서의 매매 대상에서 제외된 ‘522-25 현황토지’가 도로부지로 제공됨을 전제로 하여 그 지적을 이 사건 도로 예정부지로 변경하도록 추진한다는 취지로 볼 수 있으므로, 그 지적 변경 추진이 사실상 불가능하여졌더라도 ‘522-25 현황토지’가 존속하는 이상 이를 도로부지로 제공하는 것은 여전히 가능하고, 또한 ‘522-25 현황토지’는 원고 1이 이전받은 ‘522-13 현황토지’의 위치와 현황에 비추어 그 토지에서 기존의 공로에 이르는 도로로 기능할 수 있다고 보인다.
(3) 위 사정들에 의하면, 이 사건 도로 예정부지로 지적을 변경하여 도로를 개설하는 것이 불가능하게 되었다 하더라도, 피고는 위 매매계약에 의하여 원고 1이 최종적으로 이전받은 ‘522-13 현황토지’에서의 건축 및 통행이 가능할 수 있도록 이미 통로의 형상을 갖추어 분할된 ‘522-25 현황토지’에 도로를 개설·제공하고 원고 1이 그 도로를 이용할 수 있도록 하는 의무를 진다고 할 수 있다.
(4) 그리고 원고 2, 3의 경우에도, 위의 법리와 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 비록 피고가 각 매매계약에서 위 원고들에게 ‘522-25 현황토지’에 도로를 개설하여 통행로로 제공하겠다는 의사를 명시적으로 밝히지는 않았다고 하더라도, 위 원고들이 맹지 상태인 택지를 매수할 목적이 있었던 것이 아니고 주택 건축 및 통행을 위하여 도로 개설이 필수적인 사정에 비추어 보면, 택지로 분할되어 매도되고 남을 것으로 예정된 토지, 즉 통로의 형상을 갖추어 분할되어 있는 ‘522-25 현황토지’에 도로를 개설하여 통행로로 제공하고 위 원고들에게 그 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 해석될 수 있다.
특히 원고 3의 경우에는 위 원고가 매수하여 이전등기를 마친 522-24 임야의 위치가 위 구적도에 표시된 같은 지번의 임야와 동일하고, 그 임야에 출입하기 위하여 필요한 통행로 부분은 위 구적도에 표시된 이 사건 도로 예정 부지나 ‘522-25 현황토지’에 차이가 없으므로, 위 원고에 대한 관계에서는 이 사건 도로 예정 부지에 도로를 개설하여 택지 매수인에게 제공하는 것이 불가능하게 되었다고 할 수도 없다.
다. 따라서 원심의 판단에는 계약 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 심리를 하지 아니하고 판단을 누락한 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
다만 원심으로서는 먼저 원고들이 피고에 대하여 구하는 지분이전 및 도로개설 등 청구의 구체적 내용과 그 원인이 무엇인지를 청구취지 등에 대한 석명 등을 통하여 명확히 한 후 이에 대하여 심리·판단하여야 함을 지적하여 둔다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 도로개설 등을 구하는 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영