[1] 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 대한 임대차 사항을 상세히 조사하기로 약정한 경우, 감정평가업자의 임대차관계 조사의무의 내용 및 그 이행 방법
[2] 감정평가업자가 현장조사 당시 감정대상 주택 소유자의 처로부터 임대차가 없다는 확인을 받고 감정평가서에 “임대차 없음”이라고 기재하였으나 이후에 임차인의 존재가 밝혀진 경우, 감정평가업자는 감정평가서를 근거로 부실 대출을 한 금융기관의 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례
[3] 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 그 손해액의 산출 방법
[4] 담보목적물에 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 정당한 감정가격에 근거한 담보가치는 주택의 감정평가액에서 임차보증금을 공제한 금액에 담보평가요율을 곱하는 방법에 따라 계산한 금액이라고 한 사례
<판결요지>
[1] 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 약정한 경우, 이는 금융기관이 감정평가업자에게 그 주택에 관한 대항력 있는 임차인의 존부 및 그 임차보증금의 액수에 대한 사실 조사를 의뢰한 취지라 할 것이니, 감정평가업자로서는 협약에 따라 성실하고 공정하게 주택에 대한 위와 같은 임대차관계를 조사하여 금융기관에게 알림으로써 금융기관이 그 주택의 담보가치를 적정하게 평가하여 불측의 손해를 입지 않도록 협력하여야 할 의무가 있고, 1991.6.30.까지는 누구나 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있었으나, 주민등록법 및 같은법시행령이 개정됨에 따라 1991.7.1.부터는 금융기관은 담보물의 취득을 위한 경우에 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있되 일개 사설감정인에 불과한 감정평가업자로서는 법령상 이를 확인할 방법이 없게 되었으므로, 감정평가업자로서는 그 이후로는 주택의 현황 조사와 주택의 소유자, 거주자 및 인근의 주민들에 대한 탐문의 방법에 의해서 임대차의 유무 및 그 내용을 확인하여 그 확인 결과를 금융기관에게 알릴 의무가 있다.
[2] 감정평가업자가 현장조사 당시 감정대상 주택 소유자의 처로부터 임대차가 없다는 확인을 받고 감정평가서에 “임대차 없음”이라고 기재하였으나 이후에 임차인의 존재가 밝혀진 경우, 감정평가업자는 감정평가서를 근거로 부실 대출을 한 금융기관의 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례.
[3] 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다.
[4] 담보목적물에 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 정당한 감정가격에 근거한 담보가치는 주택의 감정평가액에서 임차보증금을 공제한 금액에 담보평가요율을 곱하는 방법에 따라 계산한 금액이라고 한 사례.
◆ 대법원 2004.05.27. 선고 2003다24840 판결 [손해배상(기)]
♣ 원고, 피상고인 / 대한생명보험 주식회사
♣ 피고, 상고인 / 피고 1 외 1인
♣ 원심판결 / 서울지법 2003.4.16. 선고 2002나54522 판결
<주 문>
원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.
<이 유>
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 관하여
감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 약정한 경우, 이는 금융기관이 감정평가업자에게 그 주택에 관한 대항력 있는 임차인의 존부 및 그 임차보증금의 액수에 대한 사실 조사를 의뢰한 취지라 할 것이니, 감정평가업자로서는 협약에 따라 성실하고 공정하게 주택에 대한 위와 같은 임대차관계를 조사하여 금융기관에게 알림으로써 금융기관이 그 주택의 담보가치를 적정하게 평가하여 불측의 손해를 입지 않도록 협력하여야 할 의무가 있고, 1991.6.30.까지는 누구나 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있었으나, 주민등록법 및 같은법 시행령이 개정됨에 따라 1991.7.1.부터는 금융기관은 담보물의 취득을 위한 경우에 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있되 일개 사설감정인에 불과한 감정평가업자로서는 법령상 이를 확인할 방법이 없게 되었으므로, 감정평가업자로서는 그 이후로는 주택의 현황 조사와 주택의 소유자, 거주자 및 인근의 주민들에 대한 탐문의 방법에 의해서 임대차의 유무 및 그 내용을 확인하여 그 확인 결과를 금융기관에게 알릴 의무가 있다(대법원 1997.12.12. 선고 97다41196 판결 참조).
원심은, 금융기관인 원고가 감정평가업자인 피고 1과 사이에 위 피고가 감정 목적물인 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사하기로 하는 내용의 이 사건 협약을 체결한 사실, 원고가 1996.10.경 소외 강○곤으로부터 그 소유의 이 사건 주택(다세대 주택으로 방 2칸, 거실 겸 방 1칸, 주방 1칸, 욕실 1칸, 다용도실 1칸, 발코니 1칸이다.)을 담보로 하는 대출신청을 받고 피고 1에게 감정평가를 의뢰한 사실, 피고 1의 업무보조자로 현장조사를 지시 받은 소외 1은 이 사건 주택을 방문하여 현장조사를 하면서 소유자인 강석곤의 처인 소외 이○덕으로부터 이 사건 주택에는 임차인이 없으며 자신들이 거주하고 있다는 말을 전해 듣고, 임대차확인서에 “임대 없음”이라는 확인을 받았으며, 이 사건 주택의 소재지로 전입신고가 되어 있는 강석곤의 주민등록증 사본 및 주민등록등본을 제출 받은 사실, 이어서 소외 1은 이 사건 주택의 옆집에 들러 이 사건 주택의 거주인을 확인하려 하였으나 문이 잠겨 있어 확인하지 못하였고, 이 사건 주택의 인근에 위치한 부동산중개업소를 찾아가 이 사건 주택의 시세와 임대차관계를 문의하여 이 사건 주택의 시세는 약 80,000,000원 정도이며, 이 사건 주택에 대한 임대차관계는 확실히 알 수 없고 다만 자신이 세를 놓아준 적이 없다는 취지의 진술을 들은 사실, 소외 1의 조사 등을 근거로 하여 피고 1은 1996.11.4. 이 사건 주택의 감정평가액이 65,000,000원, 이 사건 주택에 임대차관계가 없고 소유자가 직접 거주한다는 내용의 감정평가서를 작성하여 원고에게 제출한 사실, 원고는 위 감정평가서를 기초로 이 사건 주택에 대한 임대차관계가 없음을 전제로 그 담보가치를 32,800,000원{=(감정평가액 65,000,000원 - 소액임차보증금 12,000,000원 × 방 2개) × 원고의 담보평가요율 80%, 원심의 ‘소액임차보증금 8,000,00원 × 방 3개’는 오기로 보인다.}으로 평가하여, 1996.11.7. 채권최고액 41,600,000원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 후, 다음날 강석곤에게 32,000,000원을 대출한 사실, 소외 정○일은 이 사건 주택의 임차인으로서 46,000,000원의 임차보증금을 회수하기 위하여 1998.12.23. 부동산강제경매를 신청하였고 위 경매절차에서 이 사건 주택은 소외 강○경에게 53,530,000원에 낙찰되었으며, 경매법원은 배당기일인 2000.3.20. 집행비용을 공제한 나머지 51,590,043원을 배당함에 있어, 정○일이 1994.3.16. 이 사건 주택을 임대보증금 43,000,000원에 임차하여 1994.4.10. 입주하고, 1994.4.15. 전입신고를 마친 후, 1994.7.18. 그 임대차계약서에 확정일자까지 받은 사실을 인정하고, 제1순위로 정○일에게 43,000,000원을, 제2순위로 교부권자인 양천구청장에게 107,090원을, 제3순위로 근저당권자인 원고에게 나머지 잔액 8,482,953원을 각 배당한 사실을 각 확정한 후에, 이 사건 주택에 대한 소외 1의 현장조사 당시 임차인인 정○일이 가족과 함께 위 주택에 입주한 지 2년 8개월 가량이나 지난 상태였다는 것이므로, 소외 1이 현장조사를 하면서 좀더 주의를 기울였다면 위 임차인이 거주하고 있다는 점을 알 수 있었을 것으로 보이고, 옆집이나 그 위·아래층에 거주하는 주민들에게 이 사건 주택의 실제 거주인에 대하여 확인하여 보았더라도 임차인이 있다는 사실을 알 수 있었다고 보여지며, 당시 임차인의 존재 여부를 알지 못한 상태에서 소유자의 처만을 만날 수 있었던 관계로 임대상황을 제대로 조사할 수 없었다고 하더라도, 감정평가를 하는 피고 1로서는 평가액보다 많은 대출을 받을 목적으로 임대차관계를 허위로 진술할 가능성이 있는 소유자의 처의 진술에만 의존할 것이 아니라 인근 주민들에게 문의하는 등 가능한 방법을 동원하여 임대차 사항을 조사하고, 그러한 조사에 의해서도 임차인의 존재 여부를 밝힐 수 없거나 그러한 조사 자체가 불가능하였다면 원고에게 그와 같은 사정을 알림으로써 적어도 원고로 하여금 이 사건 주택에 임차인이 있을 수 있다는 점에 대하여 주의를 환기시키는 정도의 의무는 이행하였어야 한다고 봄이 상당하고, 그럼에도 불구하고 피고 1이 이 사건 주택의 임대상황에 관하여 정확한 조사를 하지 아니한 채 만연이 이순덕의 진술만을 듣고서 임차인이 없고 소유자만이 거주한다는 내용의 잘못된 감정평가서를 원고에게 제출한 이상, 피고 1은 이 사건 협약에서 정한 임대차 조사의무를 제대로 이행하지 못한 것이라 할 것이고, 피고 1 및 그 연대보증인인 피고 호명규는 연대하여 이 사건 협약에 따라 위와 같은 부실한 감정평가로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 위의 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 모두 정당하여 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이 있거나 감정평가업자의 주의의무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 관하여
가. 원심은 판시와 같이 원고의 과실을 50%로 인정한 다음 피고들이 배상할 손해액을 산정함에 있어서, 부동산 담보대출의 경우 대출한도액은 원칙적으로 “{감정평가액 - (선순위 설정액 + 소액 및 임대차보증금의 합계액)} × 80%”인 사실, 담보가치(대출한도)를 산정함에 있어 감정평가액에서 공제하는 소액임차보증금 8,000,000원은 방의 숫자를 기준으로 하는 사실을 각 인정한 후, 이 사건 주택에 대한 피고 1의 감정평가액에 근거하여 산출된 담보가치인 32,800,000원과 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치인 0원[={감정평가액 65,000,000원 - (정○일의 임차보증금 43,000,000원 + 소액임차보증금 8,000,000원 × 방 3개)} × 원고의 담보평가요율 80%]의 차액이 32,800,000원이므로, 원고는 강○곤에게 32,000,000원을 대출함으로써 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 32,000,000원 전액 상당의 손해를 입게 되었다 할 것인데, 그 후 원고가 이 사건 주택에 대한 경매절차에서 8,482,853원을 배당받았음은 위에서 본 바와 같으므로 결국, 원고의 손해액은 23,517,147원(= 32,000,000원 - 8,482,853원)이 되며 원고의 과실을 참작하면 피고들이 배상할 손해액은 11,758,573원(= 23,517,147원 × 1/2, 원 미만 버림)이 된다고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 이 부분 인정과 판단은 수긍할 수가 없다.
담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다(대법원 1999.5.25. 선고 98다56416 판결 참조).
그런데 금융기관이 주택담보대출을 위한 담보가치를 산출하면서 주택의 감정평가액에서 선순위 임차보증금과 소액임차보증금을 공제하는 이유는 주택임대차보호법에서 정하는 바에 따라 대항력을 갖춘 선순위 임차인이나 소액임차인은 그 임차보증금 전액을 선순위로 배당을 받게 되는 반면에, 담보권자인 금융기관은 그만큼 배당을 받지 못하게 되기 때문이라고 할 것인데, 당해 주택 또는 그 주택을 구성하는 당해 방(방)에 대하여 대항력을 갖춘 임차인과 소액임차인이 동시에 존재하는 경우는 상정하기 쉽지 아니하므로, 대출 당시에 정○일이 위 법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이고, 그 임차보증금 43,000,000원(또는 46,000,000원)이 소액임차보증금의 합계 24,000,000원(= 12,000,000원 × 방 2개, 원심과 같이 방의 개수를 3개로 본다면 36,000,000원)을 초과하고 있으며, 그 밖에 소멸하지 아니하는 선순위 채권이 없는 것으로 보이는 이 사건에 있어서는, 특별한 사정이 없는 이상에는, 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치는 이 사건 주택의 감정평가액에서 임차보증금 및 소액임차보증금 모두를 공제한 금액에다가 담보평가요율을 곱하는 방법(또는 감정평가액에다가 담보평가요율을 곱하고 나서 임차보증금 및 소액임차보증금을 공제하는 방법)에 따라 계산한 금액이 아니라, 감정평가액에서 임차보증금을 공제한 금액에다가 담보평가요율을 곱하는 방법(또는 감정평가액에다가 담보평가요율을 곱하고 나서 임차보증금을 공제한 방법)에 따라 계산한 금액이라고 할 것이다.
다. 기록에 의하면, 이 사건에서 전자의 방법으로 정당한 감정가격에 근거한 담보가치를 계산하여야 한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는데도 불구하고, 원심은 전자의 방법으로 정당한 감정가격에 근거한 담보가치를 계산하여야 한다고 인정하여 감정평가액에서 임차보증금과 소액임차보증금을 모두 공제하는 방법으로 계산하고 말았으니, 원심판결에는 특별한 사정에 대한 심리를 하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 정당한 감정가격에 근거한 담보가치의 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로(또한, 원심은 원고의 손해액에서 원고가 실제로 배당받은 금액을 공제한 금액에다가 피고들의 책임비율인 50%를 곱한 금액이 피고들이 배상할 손해액이라고 판단하였으나, 원고가 실제로 배당받은 금액은 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치에 상응한 금액이어서 이를 원고의 손해액에서 공제하여서는 아니된다고 할 것이므로, 원심은 이 점에서도 잘못이다.) 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조무제(재판장) 이용우 이규홍(주심) 박재윤