주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지 여부(적극)
<판결요지>
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
◆ 대법원 2003.08.22. 선고 2003다12717 판결 [임대차보증금]
♣ 원고, 피상고인 / 정○남
♣ 피고, 상고인 / 이○선
♣ 원심판결 / 광주지법 2003.1.24. 선고 2002나6216 판결
<주 문>
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
<이 유>
1. 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해 여부의 점에 대하여
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고(대법원 1996.8.20. 선고 96다17653 판결 참조), 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
따라서 원심이 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 긍정한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제548조제1항, 주택임대차보호법 제3조제1항, 제2항에 따른 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해의 위법이 없다.
2. 주택임대차보호법의 적용 범위에 관한 법리오해 등 여부의 점에 대하여
원심은, 주거용 단독주택 및 그 부지인 토지를 임차한 이 사건에서 위 주택의 사용에는 당연히 그 부지의 이용이 수반되는 것이고 특별히 위 임차대상 토지가 주택의 부지가 아니어서 주거목적이 아닌 별도의 목적에 사용되었다는 사정을 인정할 수 없으므로 피고는 그 임대차보증금 전액을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
기록에 의하여 살펴보면 이 부분 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차보증금의 범위에 관한 법리오해, 석명의무위반 및 심리미진의 위법이 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱