<질의요지>
「공동주택관리법」 제30조제1항에서는 관리주체(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.)는 장기수선계획(「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에 따른 장기수선계획을 말하며, 이하 같음.)에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조제4항의 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제31조제3항에서는 장기수선충당금의 산정 계산식을 “월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적”으로 규정하고 있는바,
관리주체가 「공동주택관리법」 제30조제1항에 따라 승강기(참고로 「공동주택관리법 시행규칙」 제9조 및 별표 1에서는 공동주택 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법을 정하고 있는데, 같은 표 제3호마목에서는 공동주택의 주요 시설인 ‘승강기’에 대하여 공사종별, 수선방법, 수선주기 등을 규정하고 있음)가 설치되지 않은 동의 공동주택(「공동주택관리법」 제29조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택으로서, 동별 층수에 따라 승강기가 설치된 동과 승강기가 설치되지 않은 동으로 구성된 경우를 전제로 함.) 소유자로부터 월간 세대별 장기수선충당금(이하 “장기수선충당금”이라 함)을 징수하는 경우, 같은 법 제18조제2항에 따라 입주자등[「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자와 같은 항제6호에 따른 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음.]이 정하는 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 같은 법 시행령 제31조제3항과 다르게 승강기 교체·보수 관련 비용을 제외하고 장기수선충당금을 산정할 수 있는지?
<회 답>
이 사안의 경우, 관리규약으로 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항과 다르게 승강기 교체·보수 관련 비용을 제외하고 장기수선충당금을 산정할 수 없습니다.
<이 유>
먼저 관리규약은 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따라 “입주자등이 정하는 자치규약”으로서(같은 법 제2조제1항제9호), 원칙적으로 사적자치 등 사법상의 원리가 적용되는 사인간의 규범이라 할 것이나, 법령에서 공공의 이익, 사회적 질서의 유지 등 특정 입법목적을 달성하기 위해 그러한 사적자치 영역에 대해 일정한 제한을 두거나 일률적으로 적용되어야 할 기준을 설정한 경우에는 그 법령의 범위 내에서 관리규약이 정해져야 할 것입니다.(법제처 2023.8.28. 회신 23-0540 해석례 참조)
그런데 「공동주택관리법」 제30조제1항에서 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 이와 관련하여 같은 조제4항의 위임에 따라 장기수선충당금의 산정방법에 관한 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제31조제3항에서는 각 세대가 매월 부담하는 ‘월간 세대별 장기수선충당금’은 ‘세대당 주택공급면적’에 비례하여 산정하도록 계산식을 두어 일률적으로 규정하면서, ‘세대당 주택공급면적’ 이외에 주요 시설에 대한 사용 여부 및 빈도 등 공동주택 소유자 간에 장기수선충당금을 차등하여 산정할 수 있는 내용의 규정이나 이를 관리규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 이 사안의 경우, 관리규약으로 세대별로 같은 법 시행령 제31조제3항과 다르게 승강기 교체·보수 관련 비용을 제외하고 장기수선충당금을 산정할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
그리고 관리주체는 「공동주택관리법」 제30조제1항에 따라 장기수선충당금을 징수하는 경우 장기수선계획에 따라야 하고, 이러한 장기수선계획의 수립기준과 관련하여 같은 법 시행규칙 제7조제1항 및 별표 1에서는 공동주택의 주요 시설로서 건물외부(제1호), 건물내부(제2호), 전기·소화·승강기(제3호), 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설(제6호) 등을 규정하면서 각 시설별로 공사종별, 수선방법, 수선주기, 수선율 등에 관하여 규정하고 있는데, 같은 법 시행령 제31조제3항에서는 ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정 시 ‘장기수선계획기간 중의 수선비총액’을 대상으로 산정하도록 규정하고 있는바, 이처럼 장기수선충당금의 경우에는 장기수선계획에 포함되어 있는 공동주택 안의 주요 시설 전체를 대상으로 하며, 각각의 주요 시설이나 공사별로 구분해서 부과·징수되는 금원이 아닌 점(법제처 2019.5.2. 회신 18-0581 해석례 참조) 등을 고려하면, 승강기가 설치되지 않은 동의 공동주택 소유자에 대해서도 같은 법 시행령 제31조제3항에 따라 승강기 교체·보수 관련 비용을 포함하여 장기수선충당금을 산정해야 하며, 관리규약으로 같은 법 시행령 제31조제3항과 다르게 승강기 교체·보수 관련 비용을 제외하고 장기수선충당금을 산정할 수는 없다고 할 것입니다.
또한 구 「공동주택관리법 시행령」(2021.10.19. 대통령령 제32076호로 개정되어 같은 날 시행되기 전의 것을 말함)에서는 「공동주택관리법」 제30조제4항에서 장기수선충당금의 산정방법을 대통령령으로 정하도록 위임하였음에도 불구하고 그 위임사항을 규정하지 않은 채 구 「공동주택관리법 시행규칙」(2021.10.22. 국토교통부령 제905호로 개정되어 같은 날 시행되기 전의 것을 말함) 별표 1 제7호에서 같은 법 제29조제1항 및 제30조제3항에 따른 ‘장기수선계획의 수립기준’의 하나로 세대별 장기수선충당금 산정방법을 규정하고 있다가, ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정방법을 둘러싼 기존의 해석상 논란을 해소하고 위임입법의 적정성을 확보하기 위하여 2021년 10월 19일 대통령령 제32076호로 「공동주택관리법 시행령」을 일부개정하면서 현행과 같이 제31조제3항을 신설하여 ‘월간 세대별 장기수선충당금’ 산정방법을 대통령령으로 직접 규정하였는바, 같은 영 제31조제3항은 「공동주택관리법」 제30조제4항의 위임에 따라 공동주택 소유자에게 일률적으로 적용되는 장기수선충당금의 산정방법을 정한 것이라는 점에서(법제처 2023.8.28. 회신 23-0540 해석례 참조) 특정 동의 승강기 설치 여부에 관계없이 같은 공동주택 소유자 전부에 대해서는 같은 법 시행령 제31조제3항에 따른 산정방법으로 장기수선충당금을 산정해야 하며, 이를 관리규약을 통해 해당 규정과 달리 산정할 수는 없다고 보는 것이 입법연혁 및 취지에 부합하는 해석입니다.
아울러 「공동주택관리법」 제30조에 따른 장기수선충당금의 경우에는 공동주택의 자산적 가치를 유지·개선하기 위해 장기수선계획에서 정하는 공동주택의 주요 시설을 그 수선주기에 따라 장래에 교체·보수하는 데 소요될 총공사비 등을 고려하여 매월 공동주택의 소유자들에게 부과·적립하는 금원으로서, 그 비용은 수선주기가 도래하는 시설 순으로 순차적으로 지출하게 되는데, 이 경우 장기수선계획의 수립기준 대상 시설 중 어린이가 없는 세대에 대한 어린이 놀이시설 관련, 자전거가 없는 세대에 대한 자전거보관소 교체 관련 등 세대별 특성에 따라 주요 시설 중 특정 시설의 사용 여부, 빈도 등이 상이할 수 있고 이러한 다양한 특성 및 이해관계를 모두 반영하여 산정방법을 정하는 데 어려움이 있으므로 같은 법 시행령 제31조제3항에서 세대별 장기수선충당금의 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것으로 볼 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.(법제처 2023.8.28. 회신 23-0540 해석례 참조)
따라서 이 사안의 경우, 관리규약으로 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항과 다르게 승강기 교체·보수 관련 비용을 제외하고 장기수선충당금을 산정할 수 없습니다.
【법제처 24-0319, 2024.06.11.】