상가건물에 대한 임차권 양도계약을 알선하는 것이 공인중개사법 제2조제1호에 따른 “중개”에 해당하는지 여부 [법제처 22-0150]

<질의요지>

「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항에 따른 상가건물(이하 “상가건물”이라 함)에 대한 임차권 양도계약을 알선하는 것이 「공인중개사법」 제2조제1호에 따른 “중개”에 해당하는지?

[질의 배경]

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부의 회신 취지를 명확하게 하기 위해 법제처에 직접 법령해석을 요청하였고, 국토교통부 내부적으로도 이견이 있어 법제처에 직접 법령해석을 요청한 사안임.

 

<회 답>

이 사안의 경우 「공인중개사법」 제2조제1호에 따른 “중개”에 해당합니다.

 

<이 유>

「공인중개사법」 제2조제1호에서는 “중개”란 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 “그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위”를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 매도인·매수인 간 중개대상물에 대한 소유권의 변동을 수반하는 매매·교환(「민법」 제596조에서는 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 부동산교환계약이 이루어지면 교환된 부동산의 소유권 이전의 효력이 발생함.)과 임대인·임차인 간 중개대상물에 대한 사용·수익권(「민법」 제618조에 따르면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 임차권은 사용, 수익권을 그 내용으로 하는 것이라고 볼 수 있음.)의 변동을 수반하는 임대차 이외에도 “중개대상물에 대한 권리의 변동”을 수반하는 행위라면 “중개대상물”에 대한 “권리의 득실변경에 관한 행위”에 해당하여 중개의 대상이 되는 행위에 포함된다고 할 것입니다.[대법원에서는 부동산중개업자가 “상가건물에 대한 임차권 양도계약”을 “중개”하는 경우, 거래당사자에게 중개대상물의 권리관계 등을 확인한 후 설명해야 한다고 판시(대법원 2017.7.11. 선고 2016다261175 판결례 참조)하여, 상가건물에 대한 임차권 양도계약이 “중개”에 해당된다는 입장을 취하고 있음.]

그런데 이 사안의 경우 “상가건물”은 「공인중개사법」 제3조에 따른 중개대상물 중 “건축물”(제2호)에 해당하고, 임차권의 양도는 종전의 임차인(양도인)으로부터 새로운 임차인(양수인)에게 임차권이 이전되는 “권리의 변동”을 수반하므로, 상가건물에 대한 임차권의 양도계약은 “중개대상물에 대한 권리의 변동”을 수반하는 행위에 해당한다고 할 것이고, 특히 같은 법 제2조제1호에서는 중개의 대상이 되는 행위로 임대인·임차인 간 중개대상물에 대한 사용·수익권의 이전을 의미하는 “임대차”를 규정하고 있는바, 임차권의 양도계약은 종전의 임대차와 그 거래당사자만 다를 뿐 사용·수익권이 이전된다는 점에서 임대차와 유사하므로 “임차권 양도”를 임대차와 달리 취급할 이유는 없다고 할 것입니다.

아울러 「공인중개사법」은 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는(제1조) 법률로서, 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 해야 하고(제9조), 개업공인중개사에게는 중개대상물에 대한 확인·설명 의무 및 중개보수 상한 준수 의무 등(제25조, 제32조 및 제33조) 각종 의무가 부과되는데, 만약 상가건물에 대한 임차권의 양도계약이 같은 법 제2조제1호에 따른 “중개”의 대상에 포함되지 않는다고 보게 되면 임차권 양도계약이 빈번히 이루어지고 있는 거래현실에도 불구하고 공인중개사의 이러한 알선 행위에 대해서는 「공인중개사법」상의 각종 의무 규정을 적용할 수 없게 되는바, 이는 일반적인 임대차 계약의 경우 같은 법의 적용을 받는 것과 비교할 때 형평성에 어긋나는 문제가 있고, 부동산중개업을 건전하게 육성하려는 같은 법의 입법목적에도 부합하지 않는다는 점도 고려할 필요가 있습니다.

따라서 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 알선하는 행위는 「공인중개사법」 제2조제1호에 따른 “중개”에 해당합니다.

 

【법제처 22-0150, 2022.03.31.】