<질의요지>
「건축법」 제2조제2항 및 같은 법 시행령 별표 1 제1호다목에서는 용도별 건축물의 종류를 규정하면서 다가구주택을 단독주택으로 분류하고 있고, 같은 목 3)에서는 다가구주택은 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말함) 이하가 거주할 수 있을 것을 그 요건의 하나로 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제1항제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제2항제5호에서는 같은 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있는바,
전체 사업부지 내의 세대수가 19세대를 초과하는 주택을 건축하려는 경우로서 사용승인(「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말하며, 이하 같음)을 신청할 때 필지별 세대수가 19세대 이하가 되도록(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목1)·2)의 요건을 갖춘 경우를 전제함) 필지를 분할하는 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우, 해당 주택은 분할 예정인 필지 내의 세대수를 기준으로 하여 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택에 해당하는지, 아니면 전체 사업부지의 세대수를 기준으로 하여 같은 별표 제2호에 따른 공동주택에 해당하는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 주택은 분할 예정인 필지 내의 세대수를 기준으로 해야 하므로, 「건축법」 제2조제2항제1호 및 같은 법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택에 해당합니다.
<이 유>
「건축법」 제2조제2항에서는 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택 등으로 구분하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 별표 1 제1호다목에서는 단독주택 중 하나로 다가구주택을 규정하면서, 다가구주택은 일정한 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다고 규정하고 있는데, 같은 목 3)에서는 다가구주택의 요건 중 하나로 “19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것”을 규정하고 있는바, 법령의 문언상 19세대 이하의 요건을 충족하였는지 여부는 “대지”를 단위로 판단한다고 보아야 합니다.
그런데 「건축법」 제2조제1항제1호 본문에서는 “대지”를 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지로 정의하고 있고, 같은 호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제2항에서는 예외적으로 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지를 규정하면서, 같은 항제5호에서는 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있는바, 이러한 경우에는 분할 예정인 해당 필지의 단위를 하나의 대지로 하여 같은 영 별표 1 제1호다목3)에 따라 다세대주택의 요건으로서 19세대 이하의 요건을 충족하는지 여부를 판단해야 할 것입니다.
한편 「건축법 시행령」 별표 1에서는 주택 용도의 건축물을 규모에 따라 단독주택과 공동주택으로 구분하여 그 종류 및 범위를 정하고 있고, 「주택법」 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제27조제1항에서는 단독주택의 경우 30호, 공동주택의 경우 30세대 이상인지 여부를 기준으로 주택건설사업계획의 승인 대상을 판단하고 있는데, 같은 조제5항에서 주택건설사업계획승인 대상 여부를 판단하기 위한 주택건설규모의 산정 시 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에도 전체 구역의 주택건설 규모를 고려하도록 하고 있으므로, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목3)의 다세대주택 용도인지를 판단할 때의 세대수 규모도 전체 사업부지를 기준으로 판단해야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 「주택법 시행령」 제27조제5항은 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우 전체 구역의 주택건설세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하여 주택건설사업계획승인 대상 여부를 판단하도록 하는 규정이고, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목3)은 건축물의 용도를 판단하는 경우 “대지 내 동별 세대수를 합한 세대”를 기준으로 판단하도록 하는 규정인바, 주택법령상의 사업계획승인 대상의 판단 기준을 그 목적과 규율대상이 구분되는 건축법령상 용도 구분에 그대로 적용할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 주택은 분할 예정인 필지 내의 세대수를 기준으로 해야 하므로, 「건축법」 제2조제2항제1호 및 같은 법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택에 해당한다고 보아야 합니다.
【법제처 21-0594, 2021.12.07.】