<질의요지>
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 투기과열지구(「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구를 의미하며, 이하 같음)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외하며, 이하 같음)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서, 같은 항제7호 및 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에서는 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 양도인으로부터 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바,
조합설립인가 후 투기과열지구에서 매매계약을 체결하여 재건축사업의 토지를 양수하려는 자가 도시정비법 제39조제2항제7호 및 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에 따라 조합원 자격을 인정받기 위해 양도인이 착공일부터 3년 이상 재건축사업의 토지를 계속하여 소유하고 있는지를 판단할 때 계약이행이 완료되어 권리가 변동된 날을 기준으로 해야 하는지, 아니면 계약체결일을 기준으로 해야 하는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 양도인이 착공일부터 3년 이상 재건축사업의 토지를 계속하여 소유하고 있는지를 판단할 때 계약이행이 완료되어 권리가 변동된 날을 기준으로 해야 합니다.
<이 유>
도시정비법 제39조제2항제7호 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에서는 재건축사업의 경우 투기과열지구에서 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자가 예외적으로 조합원 자격을 인정받기 위해 갖추어야 할 요건으로 재건축사업이 착공일부터 3년 이상 준공되지 않아야 한다는 것과 양도인이 그 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있어야 한다는 것을 규정하고 있을 뿐, 매매계약 등으로 인한 토지의 양도·양수 시 양도인의 토지 소유 기간을 판단할 때 어느 시점을 기준으로 해야 할 것인지에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.
그런데 일반적으로 계약체결일 당시에는 당사자 간의 약정이 있는 상태로 그 계약이 이행될지 여부가 확정되지 않고(법제처 2009.7.27. 회신 09-0212 해석례 참조), 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 생기는바(「민법」 제186조 참조), 개별 법령에서 계약의 체결 시점에 따라 법률관계의 적용을 달리 정하는 규정이 없다면 건축물 또는 토지 매매계약 체결 시점과는 상관없이 그 매매계약의 효력이 실제로 발생하여 권리가 변동된 날을 기준으로 법령에서 정한 요건을 갖추었는지를 판단해야 합니다.
그리고 도시정비법 시행령 제37조제3항제6호에서는 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결한 경우로서 일정한 요건을 갖춘 경우[투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우를 말함(도시정비법 제37조제3항제6호 참조)]를 투기과열지구에서 조합설립인가 후 조합원 자격 취득을 예외적으로 허용할 수 있는 사유의 하나로 규정하고 있는데, 같은 항제3호에서도 계약을 체결한 시점을 기준으로 토지 소유 기간을 산정할 입법 의도였다면 같은 항제6호와 같은 방식으로 규정해야 했을 것이나, 같은 항제3호에서는 이와 같이 계약 체결 시점을 기준으로 토지 소유 기간을 산정한다는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
더욱이 도시정비법 제39조제2항 각 호 외의 부분 단서는 투기과열지구라 하더라도 근무상 또는 생업상 사정 등 불가피한 사유로 건축물이나 토지의 양도가 이루어지는 경우에는 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는 예외를 인정하여 투기수요 차단이라는 입법목적을 달성하면서도 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익의 조화를 도모하려는 것인바(법제처 2019.7.25. 회신 19-0241 해석례 참조), 재건축사업의 착공일부터 3년 이상 준공되지 않아 양도해야 할 불가피한 사유가 발생하였고, 권리 변동이 이루어지는 시점을 기준으로 볼 때는 양도인이 재건축사업의 착공일부터 3년 이상 토지를 소유하고 있었음이 분명함에도 불구하고, 건축물 또는 토지의 매매계약을 체결한 시점에 따라 조합원 자격 인정 여부를 달리하는 것은 불합리할 뿐만 아니라 해당 규정의 입법취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
따라서 양도인이 착공일부터 3년 이상 재건축사업의 토지를 계속하여 소유하고 있는지를 판단하는 경우 계약이행이 완료되어 권리가 변동되는 날을 기준으로 보아야 합니다.
【법제처 21-0408, 2021.09.29.】