<질의요지>
「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제6조의3제2항에서는 같은 조제1항에 해당하지 않는 건축물을 분양받은 자는 같은 법 제6조제4항에 따라 분양사업자(「건축법」 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말하며, 이하 같음)와 분양계약 체결을 한 건축물의 사용승인 전에 2명 이상에게 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외하며, 이하 같음)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 하고 있는바,
같은 법 제6조제4항에 따른 분양계약 체결 이후 건축물의 사용승인 전에, 건축물을 분양받은 자가 분양받을 자의 지위(이하 “분양권”이라 함)의 2분의 1을 배우자에게 증여하고, 그 이후 배우자와 자신의 분양권 전부를 제3자에게 매매하는 경우, 같은 법 제6조의3제2항에서 금지하는 2명 이상에게 전매하는 행위에 해당하는지?
[질의 배경]
민원인의 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 건축물분양법 제6조의3제2항에서 금지하는 2명 이상에게 전매하는 행위에 해당합니다.
<이 유>
건축물분양법 제6조의3제1항 전단에서는 분양권 또는 건축물을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없는 경우를 규정하고 있고, 같은 조제2항에서는 같은 조제1항에 해당하지 아니하는 건축물(건축물분양법 제3조제1항 및 제3항에 따라 건축물분양법이 적용되는 건축물을 전제로 하며, 이하 같음.)로서 분양사업자와 분양받은 자가 같은 법 제6조제4항에 따른 분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있는데, 같은 법 제6조의3제1항에서 “전매”에 대해서는 괄호 부분을 두어 “매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함한다”고 규정하고 있는바, 이 사안에서 매매와 증여가 모두 전매행위에 해당한다는 점은 문언상 분명합니다.
그리고 건축물분양법은 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제6조의3제2항은 분양사업자가 아닌 자가 사실상 분양에 해당하는 전매행위를 함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 해치는 행위를 금지하고자 하는 취지로 볼 수 있는데, 같은 법에서는 「주택법」 제64조제2항 및 같은 법 시행령 제73조제4항제7호와 같이 배우자에 대한 증여를 전매가 불가피한 경우로 보아 전매제한 대상에서 제외하는 등의 명시적인 규정을 두고 있지 않아, 분양권의 일부를 배우자에게 증여한 행위와 나머지 분양권을 제3자에게 매매하는 행위는 각각의 전매행위로서 건축물분양법 제6조의3제2항에 따라 금지되는 행위로 보는 것이 법률의 목적과 입법 취지에 부합합니다.
아울러 이 사안에서 전매행위가 금지된다고 해석하더라도 건축물분양법 제6조의3제2항에서는 전매나 전매 알선이 금지되는 기간을 사용승인 전으로 한정하고 있는바, 이는 분양받은 자의 법적 지위를 보호하는 입법 목적을 달성하면서 재산권 침해도 최소화하여 공익과 사익간의 조화를 도모하기 위한 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 건축물분양법의 입법취지가 분양사업자가 아닌 자가 분양행위를 하는 것을 금지하려는 것임에 비추어 볼 때, 같은 법 제6조의3제2항은 2 이상의 건축물을 분양받은 자가 이를 2명 이상에게 전매하는 경우를 제한하려는 것이지, 하나의 건축물의 일부 지분을 불가피한 사정으로 증여한 후 공동으로 매매하려는 경우에도 적용되는 것으로 볼 수 없다는 의견이 있으나, 같은 법 제2조제2호에서는 “분양”을 분양사업자가 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 정의하여 분양 대상 건축물을 2 이상의 건축물 등으로 제한하고 있지 않고, 이 사안에서 증여와 매매를 각각 전매행위에 해당하는 것으로 명확히 규정하고 있는 이상, 법령의 명시적 규정 없이 2 이상의 건축물을 분양받은 경우에만 같은 법 제6조의3제2항에 따른 2명 이상에게 전매하는 경우에 해당한다고 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 건축물분양법 제6조의3제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 같은 법 제6조제4항에 따른 분양계약 체결 이후 사용승인 전에, 분양받은 자가 분양권의 2분의 1을 배우자에게 증여하고, 그 이후 배우자와 자신의 분양권 전부를 제3자에게 매매하는 경우는 같은 법 제6조의3제2항에서 금지하는 2명 이상에게 전매하는 행위에 해당합니다.
※ 법령정비 권고사항
1개의 건축물에 대하여 일부를 증여하는 경우가 건축물분양법 제6조의3제2항에 따른 전매하는 경우에 해당하는지 여부를 분명히 규정해 줄 필요가 있고, 이 사안과 같은 경우를 형사 처벌하는 것이 입법적으로 타당한지 여부에 대해 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.
【법제처 21-0468, 2021.08.25.】