도시개발구역의 용적률 산정 방식[법제처 19-0411]

<질의요지>

「도시개발법」 제8조제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호에 따르면 기반시설을 제외한 “도시개발구역의 용적률”이 종전보다 100분의 5 미만으로 증가하는 경우는 도시개발사업의 계획(이하 “개발계획”이라 함)의 경미한 사항의 변경에 해당하는바,

개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우 “도시개발구역의 용적률”은 각 부분의 면적이 전체 도시개발구역의 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균 방식(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제1항제2호와 같은 방식을 말하며, 이하 같음.)으로 산정하는 것이 타당한지?

[질의 배경]

경기도 용인시는 A 도시개발사업구역의 용적률이 100분의 5 이상 증가되었는지 여부를 판단함에 있어서 평균 용적률을 어떻게 산정해야 하는지 국토교통부에 질의했고, 각 용도별 토지의 면적 비율을 고려하여 가중평균 방식으로 산정하는 것이 타당하다는 답변을 받자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

<회 답>

이 사안의 경우 가중평균 방식으로 산정하는 것이 타당합니다.

<이 유>

「도시개발법」 제8조제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호에서는 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률이 종전보다 100분의 5 미만으로 증가하는 경우 경미한 사항의 변경에 해당하여 도시계획위원회(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회 또는 같은 법 제113조에 따른 시·도도시계획위원회나 대도시에 두는 대도시도시계획위원회를 말하며, 이하 같음.)의 심의를 거치지 않아도 된다고 규정하면서 개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우 평균 용적률의 산정 기준을 정하고 있지 않은바, 해당 경우에 적용해야 할 평균 용적률의 산정 기준을 밝히기 위해서는 관련 규정과 입법취지 등을 체계적으로 고려해 해석해야 합니다.

먼저 「도시개발법」 제8조제1항 단서, 같은 법 시행령 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호의 취지는 개발계획이 변경되어 용적률이 100분의 5 이상 증가하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 다시 거치도록 함으로써 해당 도시개발사업의 목적 및 주변 지역과의 조화 등을 종합적으로 고려하여 개발밀도가 적정하게 조정되도록 하려는 것입니다.

그런데 각 용도별 토지에 걸치는 도시개발구역의 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하는 “가중평균 방식”으로 평균 용적률을 산정할 경우에는 각 부분의 용도별 특성에 따른 용적률을 면적에 따라 비례적으로 반영할 수 있는 반면, 각 부분별 용적률을 단순 합산하여 각 부분의 수로 나누어 평균 용적률을 산정할 경우에는 용적률이 높은 지역의 면적이 전체 도시개발구역의 면적의 극히 일부에 불과하더라도 용적률의 산정에 미치는 영향이 크거나 그 반대인 경우가 발생할 수 있어(대법원 2012.7.26. 선고 2010두6052 판결례 참조) 실제 개발밀도를 반영하기 어려우므로 도시계획위원회의 심의 대상에서 제외되는 “경미한 사항의 변경”에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로 삼기에 적절하지 않습니다.

그렇다면 이 사안과 같이 개발계획에서 도시개발구역 내 토지용도별로 용적률을 다르게 정하고 있는 경우에는 가중평균 방식으로 평균 용적률을 산정할 필요가 있습니다.

 

【법제처 19-0411, 2019.09.06.】